Können Fertighäuser die wachsende Immobilienkrise lösen?

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Fertighäuser sind die Antwort auf den zunehmenden Wohnungsmangel in einer Generation aufstrebender Haushalte. Sie vereinen Bezahlbarkeit und Mobilität miteinander und dienen darüber hinaus als Wachstums- und Einkommensquelle für Anleger.


Der niederländische Immobilienmarkt befindet sich, nach der durch die Finanzkrise von 2008/2009 ausgelösten Rezession, nun im sechsten Jahr eines steilen Preisanstiegs. Dies macht den Besitz eines traditionellen Eigenheims für viele niederländische Haushalte, insbesondere in den Großstädten, nahezu unerreichbar. Dabei handelt es sich hierbei nicht um einen Einzelfall: In den Großstädten ganz Europas und Nordamerikas findet man das gleiche Szenario vor. Insbesondere jüngere Haushalte haben Schwierigkeiten, bezahlbare Wohnungen, die sie kaufen oder mieten können, zu finden.

Die Häuserknappheit, die viele unserer Hauptstädte in Europa und Nordamerika umgibt, wird immer akuter, da das Angebot die riesige Nachfrage nicht decken kann. Laut dem Londoner Plan braucht London beispielsweise jedes Jahr 65.000 neue Wohnungen, um die Nachfrage zu decken. [1] Bislang jedoch waren die Versuche des öffentlichen und privaten Sektors, diesen Engpässen zu begegnen, eher bescheiden.

Die Lücke schließen – Ein Mangel an Lösungen

Dieses Dilemma bietet interessante Investitionsmöglichkeiten für Wohnimmobilien in großen Wachstumsstädten. Der niederländische Markt ist ein typisches Beispiel dafür: Die Mieterhöhungen im privaten Mietsektor übertreffen die Preis- und Lohninflation in den größten Städten, haben aber auch Bedenken hinsichtlich der Bezahlbarkeit aufkommen lassen. Ebenso sind in Märkten wie Berlin die Spitzenmieten für Wohnimmobilien in den vergangenen 10 Jahren stark gestiegen, was zu einer aufkeimenden Offensive zur Verstaatlichung des privaten Mietbestands der Stadt führte. [2]

Viele Städte haben es offensichtlich versäumt, bezahlbare Lösungen in Betracht zu ziehen. Infolgedessen hat eine Generation aufstrebender Haushalte weniger Möglichkeiten. Fertighäuser wurden als eine mögliche Antwort auf diese sich ausbreitende Herausforderung identifiziert. Das Wachstum des Sektors in den USA spiegelt das Potenzial für diese Art von Wohnraum für Haushalte mit niedrigerem Einkommen wider. Real Estate Investment Trusts (REITs) sind führende Anbieter in dieser Marktnische, die jedoch als wachsende Branche gilt.

Abbildung 1: Die Lösung für die Knappheit: Fertighäuser, Minihäuser, mobile Häuser, Tiny Houses

Quelle: Shutterstock

Die mobile Variante

Bezahlbare Lösungen für den Wohnungsmangel in Städten sind unstrittig komplex. Ausreichend Fläche ist in den meisten der am schnellsten wachsenden Städte der USA und Europas weder ausreichend vorhanden noch leicht zu erwerben, während die Nachfrage wahrscheinlich nicht zurückgeht. Preisgünstige Möglichkeiten für den Besitz von Eigenheimen gibt es in vielen Formen, je nach Einkommensniveau: Im sozialen Wohnungsbau, im privaten Mietsektor oder als hybride, preiswerte Formen des Wohneigentums. In den USA führten Steuererleichterungen historisch zu preiswerten Wohnungen. Allerdings wurden diese in letzter Zeit von der Trump-Regierung gestrichen.

Fertighäuser oder mobile Häuser werden in den USA allmählich von vielen als ernsthafte Lösung betrachtet. Diese Wohnungen haben in der Regel eine Fläche von 30 m² oder mehr und verfügen meistens über ein permanentes Fahrwerk/-gestell, um die (anfängliche) Transportfähigkeit zu gewährleisten. Dies unterscheidet sie von vorgefertigten Wohnungen wie Baukastenhäusern. In der Regel bieten sie den Bewohnern in Gemeinden bezahlbares Wohneigentum, in Wohngebieten auf dem begehrtesten Markt. Sie machen derzeit 6,5% des US-Wohnungssektors aus, mitschätzungsweise rund 22 Millionen (Quelle: US Manufactured Housing Institute, Juni 2018).

Mit Fertighäusern wird Geld für Arbeit und Boden gespart, zwei der Hauptkomponenten der Wohnkosten. Sie werden weitgehend in Fabriken hergestellt und anschließend zu den Einsatzorten transportiert. Die Verkaufspreise lagen Ende 2018 nach den jüngsten Daten des US Census Bureau bei durchschnittlich 82.000 USD, was weniger als einem Viertel des Durchschnitts für neue Einfamilienhäuser von 381.000 USD entspricht.

Abbildung 2: Jährliche Lieferungen von Fertigungshäusern an Händler in den USA (in Tausend)

Quelle: US Manufactured Housing Institute, März 2019

Belegung, Mieten ziehen REITs an

Institutionelle Investoren sind zunehmend am Sektor interessiert: Sie suchen auf den privaten Märkten nach Investmentmitteln für den Bau von Wohnimmobilien sowie nach anderen Formen von bezahlbarem Wohnraum. In den USA gibt es drei gut etablierte REITs auf dem öffentlichen Markt, die rund 286.000 Einheiten in mehr als 900 Immobilien verwalten und Raum für mobile Wohnmöglichkeiten und zunehmend Tiny Houses (winzige Häuser) bieten.[3]

Diese Unternehmen bieten Unterkünfte für alle Altersgruppen sowie für altersbeschränkte Gemeinden, in der Regel für die über 55-Jährigen. REIT-Anleger wurden von der hohen Auslastung des Sektors und dem starken Mietwachstum angezogen. Wie die Grafik zeigt, haben diese Unternehmen ihre Pendants im breiteren US-REIT-Markt in der Vergangenheit übertroffen.

Tabelle: Merkmale und Wertentwicklung von in den USA hergestellten REITs für Fertighäuser

Can manufacturing solve the growing housing crisis?

 

Quelle: Bloomberg, 10 Mai 2019. Infolge von Währungsschwankungen können die Renditen steigen oder fallen.

Fertighäuser: Nicht immer die beste Lösung

Fertighäuser könnten helfen, einen Teil der durch die Urbanisierung entstehenden Engpässe zu lösen, allerdings nicht völlig unkritisch. Das Image hergestellter Eigenheime lässt sich bestenfalls als durchwachsen beschreiben. Die Volkskultur der letzten 30 Jahre hat den Sektor in unverblümter Weise als heruntergekommen und die Bewohner als „Trailer-Müll“ dargestellt und so Widerstand durch Stadtplaner erzeugt.

Tatsächlich hat sich, trotz der rentablen Immobilienkrise in den USA, die Lage einiger Gemeinden verschlimmert: Gemeinden haben Flächennutzungs- und andere Landnutzungsvorschriften genutzt, um Fertigwohnungen einzuschränken oder abzuschaffen.

Die Hypothekenfinanzierung für ein mobiles Eigenheim zu bekommen, kann eine weitere Herausforderung sein. Allerdings erweitern die staatlichen US-Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac ihre Hypothekenkäufe langsam auf Kredite, die üblicherweise zur Finanzierung von Fertighäusern auf gepachtetem Land verwendet werden, und kehren damit eine seit den frühen 2000er Jahren bestehende Politik um.

Gebäude der Zukunft

Fertighäuser werden oft durch physische oder regulatorische Barrieren am Rande der Städte „versteckt“. Der Sektor steht zweifellos vor der Herausforderung, zu einer Mainstream-Option zu werden. Aber vor allem REITs haben große Schritte unternommen, um die weit verbreitete negative Wahrnehmung von Fabrikhäusern umzukehren. Darüber hinaus entfielen im Jahr 2018 in den USA 17% der Transaktionen mit Anhängerparks auf Private Equity, verglichen mit 9% im Jahr 2013, was laut einem aktuellen Artikel der Financial Times auf das wachsende Interesse an Investitionen in diesem Sektor zurückzuführen ist.[4]

Fertighäuser waren kein trendiger Grund für Immobilienaktivisten. Steuererleichterungen für preisgünstigen Wohnungsbau und schrumpfende direkte staatliche Unterstützung machen Fabrikeinheiten jedoch nicht nur zu einer erschwinglicheren Alternative zum traditionellen Einfamilienhaus in den USA, sondern auch zu einer ansprechenden Alternative. Die Chancen, dass das Konzept auch in Europa aufgegriffen wird, sollten sich verbessern, wenn die Fertighäuser ihr „Anhängerpark-Image“ loswerden.

 

[1] “65,000 new homes…is expected to become London’s annual average target for new home building in 2019.”

[2] Siehe auch ‘Berlin’s rental revolution: activists push for properties to be nationalised’

[3] z.B. See, for example, ‘Demand for tiny homes is getting bigger’

[4] Private equity moves into trailer parks, Financial Times,  20 May 2019

 


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Shaun Stevens

Real Estate Strategist

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