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„I fought the law“ – Entwicklungen, über die sich Anleger Sorgen machen sollten

Der Grundsatz, dass jeder Mensch seinen "Tag vor Gericht" verdient, untermauert die Gerechtigkeit in den entwickelten liberalen Marktwirtschaften weltweit und ist ein wesentlicher Bestandteil eines transparenten Rechts- und Regulierungssystems im Allgemeinen. Da Transparenz ein Schlüsselmerkmal für die Investitionsfähigkeit ist, schadet ein Verlust an Transparenz selbstverständlich der Attraktivität eines Marktes oder einer Anlageklasse. Dazu gehören auch Immobilien.

Beunruhigend ist, dass sie in den letzten Jahren in einer Reihe von Gerichtsbarkeiten untergraben wurde. Darüber hinaus haben die Ereignisse des Jahres 2020 die Wahrnehmung des Marktes verstärkt, dass Rechts- und Regulierungssysteme - das "Law" im Titel [1] - in einer Reihe von Ländern ausgehöhlt werden, da sie nicht mehr so unparteiisch und effizient funktionieren, wie es die Anleger inzwischen erwartet haben.

Immobilien sind eine langfristige Sachanlage, die ein kontinuierliches Management erfordert, daher werden die attraktivsten Märkte jene sein, die transparent und weniger offen für Korruption sind. Ein verlässlicher, vertrauenswürdiger rechtlicher und regulatorischer Rahmen ist während des gesamten Lebenszyklus des Besitzes von Immobilien vom Kauf über die Verwaltung bis zum Verkauf unerlässlich.

"I shot the sheriff" [2]

Ein Verlust an Transparenz und weniger robuste Rechtssysteme und regulatorische Rahmenbedingungen können sich auf Investitionen über Anlageklassen hinweg auswirken. Bei langfristigen Beteiligungen, wie z.B. Immobilien im direkten Besitz, befürchten Analysten jedoch, dass jedes Gefühl, dass sich rechtliche oder regulatorische Bedingungen verschlechtern könnten, besonders problematisch ist.

Im April, auf dem Höhepunkt der ersten Welle des COVID-19-Ausbruchs, gingen die Alarmglocken los, da eine wachsende Zahl von Mietern in Europa und den USA entweder nicht in der Lage oder nicht willens waren, Miete zu zahlen. Sie taten dies unabhängig von vertraglichen Verpflichtungen, wobei einige der größten Unternehmen der Welt sich weigerten, überhaupt zu zahlen oder nur die Hälfte ihrer vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.

Obwohl es noch nicht zu massiven Zahlungsverweigerungen gekommen ist, gibt es noch offene Gerichtsverfahren, in denen internationale Einzelhändler und Grundstückseigentümer wegen der Nichtzahlung von Mieten verwickelt sind. Einige große Technologieunternehmen haben angedeutet, dass sie die in ihren bestehenden Verträgen fällige Miete nicht zahlen werden.

Andernorts kam es im Sommer zeitweise zu einem Zusammenbruch der öffentlichen Ordnung, als Demonstranten in einer Reihe von Großstädten auf der ganzen Welt Gebäude und Polizeibeamte angriffen.

Forderungen nach Haushaltskürzungen bei der Durchsetzung von Recht und Ordnung in einigen Märkten könnten Fragen über die langfristige Nachhaltigkeit der Maßnahmen zur Verbrechensbekämpfung aufwerfen, die mit der Modernisierung von Gateway-Städten auf der ganzen Welt wie New York und Seattle einhergingen. 

Schließlich wird die Unabhängigkeit der Justiz von politischem Einfluss in Frage gestellt. Im vergangenen Monat hat beispielsweise ein Gericht in Amsterdam empfohlen, dass Menschen nicht mehr an Polen ausgeliefert werden sollten, weil das polnische Rechtssystem nicht mehr unabhängig ist.

Testzeiten für Transparenz

Laut dem aktuellen Jones Lang LaSalle-Transparenzindex, der die Leichtigkeit des Kaufs und Verkaufs von Immobilien bewertet und die rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen für den Immobilienbesitz analysiert, stehen die am wenigsten regulierten und liquidesten Märkte wie die USA und Großbritannien an der Spitze der transparentesten Märkte.

JLL bemerkte, dass sich die Verbreitung der Transparenz an den Märkten für Gewerbeimmobilien verlangsamt, wobei 2020 die schwächste Verbesserung in der Zeit nach der Finanzkrise von 2008 aufwies.

Quelle: Jones Lang LaSalle, 2020

Andere universellere Maßnahmen der Transparenz gelten in größerem Umfang.

Der Corruption Perceptions Index wird seit 1995 jährlich von Transparency International veröffentlicht. Sie ordnet Länder nach ihrem wahrgenommenen Ausmaß der Korruption im öffentlichen Sektor ein, das durch Expertenbewertungen und Meinungsumfragen bestimmt wird.

Die transparentesten Märkte unterscheiden sich von der JLL-Liste, wobei die nordischen und europäischen Märkte hinter Neuseeland dominieren. Interessanterweise hinken die USA und Großbritannien hinterher.

Quelle: Transparency International, 2019

Ich kämpfte gegen das Gesetz und das Gesetz gewann?

Organisationen wie Transparency International bestätigen, dass es sich bei den Entwicklungen, die wir in diesem Artikel hervorgehoben haben, nicht um willkürliche, isolierte Ereignisse handelt. Die Justizsysteme geraten aus verschiedenen Richtungen unter konzertierten politischen Druck, und der COVID-19-Ausbruch hat die Herausforderungen verschärft, denen sich rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen gegenübersehen.

Glücklicherweise brechen Recht und Ordnung und Rechtssysteme nicht um uns herum zusammen, während die Regierungen gegen die Pandemie kämpfen. Allerdings sind die Justizsysteme, die die Anleger ermutigt haben, international in Immobilien zu investieren, fragil. Sie können leicht untergraben werden.

Bislang gab es keine größeren Schritte von direkten Immobilienbesitzern oder gar Abflüsse auf den börsennotierten Immobilienmärkten, da der aktuelle Fokus auf der Pandemie liegt. Jede Schwächung der Transparenz rechtlicher und demokratischer Systeme ist ein wachsendes Anliegen aller Investoren, auch der Immobilieninvestoren.

Der Wert von Anlagen und der damit erwirtschaftete Ertrag können sowohl fallen, als auch steigen, und es ist möglich, dass die Anleger ihre anfänglichen Kosten nicht zurückerhalten.

Anlagen in Schwellenmärkten oder spezialisierten oder beschränkten Sektoren können aufgrund eines hohen Konzentrationsgrads, einer größeren Unsicherheit, weil weniger Informationen verfügbar sind, einer geringeren Liquidität oder einer größeren Empfindlichkeit gegenüber Änderungen der Marktbedingungen (soziale, politische und wirtschaftliche Bedingungen) wahrscheinlich einer überdurchschnittlichen Volatilität unterliegen, weil weniger Informationen verfügbar sind.

Einige Schwellenmärkte bieten weniger Sicherheit als die meisten internationalen Industrieländer. Aus diesem Grund können Dienstleistungen für Portfoliotransaktionen, Liquidation und Konservierung im Namen von Fonds, die in Schwellenmärkten investiert sind, mit einem höheren Risiko verbunden sein.

Geschrieben 7 August 2020

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[1] "I Fought the Law", ein Song von Sonny Curtis von the Crickets, wurde 1966 von den Bobby Fuller Four popularisiert. Der Erzähler räumt ein, "...and the law won."

[2] In "I Shot the Sheriff", einem von Bob Marley verfassten und 1973 von Bob Marley und the Wailers veröffentlichten Song, behauptet der Erzähler, in Selbstverteidigung gehandelt zu haben, als der Sheriff versuchte, ihn zu erschießen.

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