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Lehren von Lear – REITs, Tarife und Rückzahlung?

Ein kürzlicher Besuch von Shakespeares König Lear bot mir die Gelegenheit, die Unvorhersehbarkeit der Märkte zu überprüfen, wenn sie mit politischer Unsicherheit konfrontiert sind.
Ein Stück, das zu Beginn des 17. Jahrhunderts geschrieben wurde, ist wahrscheinlich nicht der vielversprechendste Ort, um nach Erklärungen für die aktuellen Entwicklungen auf den globalen Immobilien- und Kapitalmärkten zu suchen. Lears Selbstnachsicht führt dazu, dass seine moralische und politische Autorität zusammenbricht, was Chaos und Ungeheuerlichkeit in seinem gesamten Königreich auslöst. In den letzten neun Monaten haben die Märkte erlebt, wie Politiker von Washington über den (Brexit) Großbritannien und Berlin nach wie vor konventionelle Sachkenntnisse herausfordern und etablierte Gewissheiten untergraben. Dies hat dazu geführt, dass viele Investoren hinterherhinkende Politiker hinter sich gelassen haben, während sie mit Rissen in traditionell akzeptierten globalen Institutionen und Beziehungen konfrontiert sind. Mit Blick auf die zweite Jahreshälfte 2019 ist ein Teil des Optimismus, der im Januar und Februar an die Märkte zurückkehrte, allmählich der Angst gewichen. Der Handel steht im Mittelpunkt der Anleger, wobei die Hoffnungen auf die Zentralbanken in den Vordergrund gerückt ist. Die Anleger erwarten Maßnahmen, um eine sich verlangsamende Weltwirtschaft zu unterstützen. Gleichzeitig hat die Drohung mit Steuersenkungen und einer verstärkten Regulierung durch die zunehmend populistische Stimmung der Behörden begonnen, das Vertrauen in einige traditionelle Sektoren und Märkte zu untergraben. Dieser Kontext des wachsenden politischen Risikos auf globaler, nationaler und lokaler Ebene hat Aktien- und Immobilieninvestoren dazu veranlasst, sich defensiver zu positionieren. Sie rechnen damit, dass die kurz- und langfristigen Zinsen fallen, und fürchten eine Rezession in den Industrieländern. Abbildung 1: Wirtschaftspolitische Unsicherheit* * Der Global Policy Ununcertainty Index quantifiziert die Berichterstattung in den Medien über politische Unsicherheit, auslaufende Steuerbestimmungen und Unstimmigkeiten zwischen Wirtschaftsbeobachtern. Quelle: Bloomberg, 31 Mai 2019

“Wenn wir geboren werden, weinen wir, weil wir auf die große Narrenbühne treten.“

Anfang 2019 herrschte bei den Aktienanlegern ein Gefühl der Unruhe, da die Handelssorgen und die angespannten finanziellen Bedingungen die Besorgnis über eine Rezession in den globalen Volkswirtschaften schürten. Dennoch haben sich die globalen Immobilien in diesem Jahr bisher gut entwickelt: Die Märkte in Nordamerika standen an der Spitze der Rally, während nur die Märkte in der Eurozone enttäuscht haben. Die bemerkenswerteste Performance verzeichnete das erste Quartal, als Immobilien zu den weltweit stärksten Outperformern zählten. In den USA waren REITs besonders stark. Der Industrie- und der Wohnimmobiliensektor stießen hervor, während der Hotel- und der Mall-Sektor deutlich zurückblieben. Die höheren Kurse einiger REITs in den USA und weltweit haben dazu geführt, dass Unternehmen die günstigen Kapitalkosten nutzen, um Aktien aufzunehmen und Immobilien zu kaufen, um ihre Portfolios mit Blick auf steigende Gewinne zu erweitern. Die Ergebnisberichte für das 2. Quartal werden eindeutig von Bedeutung sein, da die Unternehmen ihre Updates zur Jahresmitte vorlegen. Im REIT-Sektor waren die Unternehmen für 2019 überwiegend optimistisch, aber auf dem breiteren Aktienmarkt hat die Analystengemeinschaft zunehmend Angst davor, dass Unternehmen enttäuschen. Und Politiker, Regulierer und politische Entscheidungsträger könnten das Schicksal des Sektors in den kommenden 12 Monaten erheblich beeinflussen. Abbildung 2: Globale Finanzbedingungen und weltweit notierte Immobilien FTSE EPRA Nareit Global Index, in Euro; Quelle: Bloomberg, 30 Juni 2019. Der Wert Ihrer Anlagen kann schwanken. Zurückliegende Wertentwicklungen sind keine Garantie für künftige Erträge.

"Von nichts kommt nichts"

Im Stück beklagt Lear die Untätigkeit ("Nichts") seiner jüngeren Tochter und in ähnlicher Weise besteht die Gefahr, dass die Bedrohungen der Weltwirtschaft ohne entschlossene Schritte der politischen Führung und der Zentralbanken weiter zunehmen werden. Die jüngste starke Erholung brachte zwar ein gewisses Maß an Ruhe, aber politische Uneinigkeit und politische Unsicherheit waren nie weit entfernt, was zur Jahresmitte eine imposante Mauer der Besorgnis für Immobilieninvestoren schuf. Folgende Punkte gehören dazu: • Eine wachsende Liste von Handelsstreitigkeiten steht der Weltwirtschaft gegenüber • Im Nahen Osten steigt die Gefahr von Konflikten • Die Bedrohung durch Regulierung hat in Europa und den USA stark zugenommen • Politiker in den Industrieländern haben einen wachsenden Appetit auf höhere Steuern auf Gewerbe- und Wohnimmobilien. Die Fundamentaldaten für börsennotierte Immobilien bleiben jedoch unterstützend: • Zinsen sind niedrig • Die Nachfrage nach erstklassigen Immobilien ist in den meisten wichtigen Märkten solide • Der Versorgungsdruck ist begrenzt • Investitions- und Mietnachfrage sind nach wie vor auf beeindruckendem Niveau • Für 2019 wird ein Anstieg der Kapitalwerte um bis zu 3% prognostiziert (Quelle: Jones Lang LaSalle). Normalerweise sollten börsennotierte Immobilien von niedrigeren Anleiherenditen profitieren, wobei Unternehmen mit starkem Cashflow-Wachstum, Bilanzstärke und einem stabilen und disziplinierten Management am besten in der Lage sind, von erneutem Anlegerinteresse Nutzen zu ziehen. Angesichts dieser günstigen Fundamentaldaten und niedrigen Zinsen erwarten wir bei Immobilien in den nächsten 12 Monaten hohe einstellige Renditen. Die globalen finanziellen Bedingungen haben sich seit Anfang 2019 gelockert und dürften dies im 2. Halbjahr auch weiterhin tun. Die Risiken einer Störung durch Handelskonflikte sind von Bedeutungund eine weitere Eskalation könnte den Aktienmärkten auf der ganzen Welt schaden. Ebenso besteht in Europa ein politisches Risiko. Die ungelöste Position Großbritanniens in der EU gehört zu den drängendsten Herausforderungen der Region. Ein No-Deal-Brexit erscheint wahrscheinlicher, als die Märkte derzeit einpreisen. Ein No-Deal würde ganz Europa und nicht nur Großbritannien schaden. Und schließlich sind die Märkte sowohl in Europa als auch in Nordamerika mit einer verstärkten Immobilienregulierung konfrontiert, die sich vor allem für Wohnungsvermieter nachteilig auswirken könnte. Am Ende von König Lear kehrt der König zurück und versucht verzweifelt, Ordnung und Autorität wiederherzustellen, während sich eine Tragödie entfaltet und Unruhen das Königreich bedrohen. Während sich die Märkte auf eine weitere turbulente Phase politischer Intrigen und politischer Reaktionen vorbereiten, werden die Investoren auf eine kathartischere Lösung einiger dieser Herausforderungen bedacht sein und gewiss nicht auf das Chaos, das den fehlgeleiteten Lear in Mitleidenschaft gezogen hat.
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