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Commerce, Turquie, Trump – le secteur immobilier résiste aux tweets de l’été

L’actualité (politique) a inondé les premières pages des journaux durant l’été, avec le risque de bouleverser sensiblement les actions mondiales. Cependant, celles-ci sont jusqu’à présent restées de marbre face à l’avalanche de tweets/nouvelles sur Trump, le commerce et la Turquie. Malgré la nervosité bien palpable des marchés à propos d’une guerre commerciale mondiale, les actions en général, et en particulier celles des États-Unis, ont traversé ces joutes verbales relativement sans dommage, en dépit de quelques brefs sursauts de volatilité. L’immobilier, et les REITs américains en particulier, ont été des valeurs refuge recherchées par les investisseurs.

L’actualité (politique) a inondé les premières pages des journaux durant l’été, avec le risque de bouleverser sensiblement les actions mondiales. Cependant, celles-ci sont jusqu’à présent restées de marbre face à l’avalanche de tweets/nouvelles sur Trump, le commerce et la Turquie. Malgré la nervosité bien palpable des marchés à propos d’une guerre commerciale mondiale, les actions en général, et en particulier celles des États-Unis, ont traversé ces joutes verbales relativement sans dommage, en dépit de quelques brefs sursauts de volatilité. L’immobilier, et les REITs américains en particulier, ont été des valeurs refuge recherchées par les investisseurs.

Coup de projecteur sur les valeurs défensives...

L’événement qui a le plus testé la résistance des marchés a été la déclaration de guerre commerciale généralisée de l’administration Trump, même si elle visait essentiellement la Chine. Beijing a riposté en promettant de nouvelles mesures si les États-Unis mettaient à exécution leurs menaces de nouvelles taxes. Toutefois, jusqu’à ce jour, l'impact d’une escalade des tarifs est resté modéré, tandis que certains stratèges en actions placent leurs espoirs dans la bonne tenue des résultats des entreprises sous-jacentes. Une approche plus réfléchie consisterait aussi à observer la réaction du marché mondial des REITs. La solide performance des valeurs défensives, comme les REITs, durant la récente période d’incertitude, peut être considérée comme une indication de la réaction du marché à une escalade future.

Les actions immobilières ont apporté une certaine sécurité aux investisseurs depuis le début effectif des sanctions commerciales des États-Unis envers la Chine à la fin du premier trimestre. Globalement, l’immobilier a dégagé 11,9 % depuis le début du 2e trimestre 2018 et surperformé les actions mondiales (+7,2 %)[1]. Cette performance est particulièrement remarquable compte tenu de l’inquiétude des investisseurs à propos de l’impact d’une hausse des taux d’intérêt américains sur l’immobilier mondial début 2018.

…et en particulier l’immobilier

Cette performance s’explique en partie par la perception des investisseurs envers l’immobilier. Certains considèrent en effet que ce secteur est moins exposé que d’autres au marché international et que cette caractéristique a clairement soutenu le marché des REITs américains depuis le début de la guerre commerciale.

En outre, malgré les craintes mondiales grandissantes quant aux perspectives commerciales, les rendements obligataires n’ont pas augmenté aussi vite que prévu par les investisseurs début 2018 et la courbe des taux a continué se s’aplatir. Cet environnement a aussi soutenu les REITs, non seulement aux États-Unis, mais dans le monde entier.

Les États-Unis bénéficient d’un des marchés immobiliers les plus robustes aux côtés de ceux des pays nordiques, de l’Australie et de l’Allemagne (en devises locales), tandis que les marchés plus ouverts et dépendants du commerce, comme Singapour, le Royaume-Uni ou les marchés asiatiques en général, ont sous-performé (cf. graphique 1). En euros, les États-Unis ont été le second marché le plus robuste après la Suède.

Graphique 1 : Performances totales de l’immobilier coté depuis le début de la guerre commerciale Note : Performances pour la période du 04/04/2018 au 31/07/2018. Source: Bloomberg, données à septembre 2018 Graphique 2 : Performances totales des REITs américains depuis le début de la guerre commerciale Note : Performances pour la période du 31/03/2018 au 31/07/2018. Source: Bloomberg, données à septembre 2018

Cet article n’a pas vocation à inciter à l’achat de ces titres, et ne constitue ni une recommandation, ni un conseil d'investissement. La valeur de votre investissement est susceptible de fluctuer. La performance passée ne saurait préjuger des résultats à venir.

La vigueur du secteur plus défensif des REITs, ainsi que de ceux plus à l’abri des troubles internationaux, s’observe dans les marchés domestiques américains (graphique 2). Les REITs axés sur la technologie, comme les datacentres, ont surperformé, parallèlement aux secteurs plus défensifs et sensibles aux taux d’intérêt, comme la santé et les entreprises locataires uniques (bail à loyer net). À l’inverse, les secteurs plus cycliques, comme l’immobilier de bureau, industriel et le stockage en libre-service, ont été plus décevants.

En effet, les REITs industriels ont été l’un des secteurs les moins performants malgré des fondamentaux excellents (faible taux d’inoccupation, hausse des prix des loyers et de l’immobilier largement supérieure à l’inflation). Que ce soit par crainte d’un dérèglement de la chaîne d'approvisionnement ou d’une détérioration des fondamentaux en raison de la guerre commerciale, les investisseurs dans l’immobilier coté ont été moins enclins à acheter dans ce secteur.

Incertitude et volatilité : c’est le moment de privilégier un biais résidentiel

De toute évidence, la politique (commerciale) n’a pas fini de faire parler d’elle : il ne se passe presque pas un jour sans que des événements politiques inattendus testent la résistance des marchés. Par ailleurs, aux rafales de tweets et conflits commerciaux vient s’ajouter la normalisation monétaire. Ainsi, les changements politiques de la Réserve fédérale, de la BCE et de la BoJ risquent à terme de mettre encore à rude épreuve la sensibilité des marchés.

Les investisseurs seraient donc bien avisés d’anticiper l’évolution de la sensibilité du marché en fonction des tensions commerciales, des conséquences de la fragilité économique et budgétaire de la Turquie et de tout trouble politique en Europe relatif à l’Italie ou au Brexit.

Leur perception du niveau potentiel de risque politique et économique déterminera leur exposition aux entreprises et secteurs les plus immunisés face aux troubles commerciaux. Il ressort des premières querelles commerciales que les secteurs plus orientés vers le marché domestique seront les plus rentables, tandis que les économies plus ouvertes et orientées vers le commerce risquent de souffrir davantage d’une escalade des tensions. Les entreprises qui tirent l’essentiel de leurs revenus du marché domestique et limitent les marchandises étrangères, comme les REITs, et certains marchés comme les États-Unis, resteront privilégiés.

Pour d’autres articles écrit par Shaun Stevens, cliquez ici.

[1] Performances totales des indices MSCI World et FTSE EPRA Nareit Global (en EUR),  pour la période du 31/03/2018 au 31/07/2018; source: Bloomberg. La valeur de votre investissement est susceptible de fluctuer. La performance passée ne saurait préjuger des résultats à venir.

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