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Passeports, prospérité et immobilier britannique post-Brexit

Au cours de l’histoire, les Anglais ont souvent quitté le continent européen, mais généralement, cette capitulation était précédée d’une défaite infligée par la France ou l’Allemagne. Exceptionnellement cette fois-ci, le départ est volontaire, une majorité d’électeurs britanniques estimant que l’avenir politique et économique du pays est plus prometteur dans un cadre mondial plus large que dans un contexte européen plus restreint. L’année prochaine, les effets du Brexit se feront non seulement sentir au Royaume-Uni, mais aussi outre-Manche. Pour l’instant, le flou qui entoure encore les conditions de séparation suscite particulièrement l’incertitude pour l’économie britannique et son marché immobilier.

Au cours de l’histoire, les Anglais ont souvent quitté le continent européen, mais généralement, cette capitulation était précédée d’une défaite infligée par la France ou l’Allemagne. Exceptionnellement cette fois-ci, le départ est volontaire, une majorité d’électeurs britanniques estimant que l’avenir politique et économique du pays est plus prometteur dans un cadre mondial plus large que dans un contexte européen plus restreint. L’année prochaine, les effets du Brexit se feront non seulement sentir au Royaume-Uni, mais aussi outre-Manche. Pour l’instant, le flou qui entoure encore les conditions de séparation suscite particulièrement l’incertitude pour l’économie britannique et son marché immobilier.

Le 29 mars 2019 : l'impact sur l'économie britannique 

Alors qu’il reste moins d’un an avant que le Royaume-Uni quitte l’UE, son principal marché, le 29 mars 2019, les détails de ses relations futures avec le vieux continent devraient se voir précisés au fur et à mesure qu’avancent les négociations. L’impact sur l’économie britannique a jusqu’à présent été mitigé, alors que les pires scénarios des partisans du maintien dans l’UE doivent encore se concrétiser. Malgré tout, les prévisions de croissance ont été abaissées et le marché des biens immobiliers de prestige à Londres s’est nettement calmé.

Pour autant, les prix de l’immobilier commercial n’ont pas trop souffert, notamment en raison de l’intérêt notable des investisseurs asiatiques pour l’achat d’actifs britanniques de grande qualité, en particulier à Londres. En effet, fin février, l’indice immobilier Investment Property Databank du Royaume-Uni affichait un gain de pas moins de 8,9 % par an durant ces trois dernières années (Source : MSCI, février 2018). Parallèlement, bien que plusieurs banques et agences européennes aient annoncé qu’elles quitteraient le Royaume-Uni pour le continent, elles ne semblent pas pressées de le faire. Par conséquent, le taux d'inoccupation des plus grands bureaux dans le West End et la City, par exemple, est resté stable.

Les actions immobilières britanniques cotées

A l’opposé du marché de l’immobilier lui-même, les actions immobilières britanniques cotées, et la livre sterling, ont sans conteste été les plus lourdement touchées juste après le référendum de sortir de l’UE. En effet, les actions immobilières britanniques ont sous-performé leurs homologues de la zone euro de 12 % en devise locale et de 25 % en euros entre le référendum de juin 2016 et la fin du 1er trimestre 2018. Cependant, une fois passé le choc initial, l’immobilier britannique a commencé à se redresser, comblant l’écart de performance avec le continent. Sur une note plus positive, les sociétés immobilières cotées du Royaume-Uni ont enregistré la même performance que celles de la zone euro au 1er trimestre 2018, le tout en dépit du recul général du marché.

Rendement total des actions immobilières du Royaume-Uni et de la zone euro depuis le Brexit* (rendement total annualisé en %)

Rendement total des actions immobilières du Royaume-Uni et de la zone euro depuis le Brexit

* 23/06/2016. Note : La valeur de votre investissement est susceptible de fluctuer. La performance passée ne présume en rien des résultats à venir. Source: Bloomberg, FTSE EPRA, Nareit, données au 31/03/2018.

L’impact sur l’immobilier coté a été très nuancé. Les sociétés dotées d’actifs industriels, résidentiels ou dans la santé ont été parmi les plus performantes depuis juin 2016. À l’inverse, les entreprises liées au commerce et les grands bailleurs britanniques, notamment ceux exposés au marché de bureaux londoniens, ont été les plus durement touchés.

Il est intéressant de noter que la sous-performance des entreprises d’immobilier commercial du Royaume-Uni est proche de ce qui est arrivé aux actions liées à l’immobilier commercial d’Europe continentale, de même que celles du monde entier, car les bailleurs de ce segment peinent à faire face à la concurrence croissante du commerce en ligne. La performance de plusieurs entreprises immobilières du marché de bureaux londoniens est remarquable, notamment grâce à la demande robuste de bureaux de premier choix par les acheteurs étrangers à l’issue du référendum. La déconnexion entre les prix du marché privé des bureaux londoniens et ceux du marché coté est frappante, comme en témoignent les décotes de prix actuelles par rapport à la valeur de l'actif net des REIT axés sur les bureaux britanniques.

Rendements totaux des actions et sociétés immobilières britanniques depuis le Brexit*

 Meilleures performances depuis le Brexit Pires performances depuis le Brexit

* 23/06/2016. Note : les sociétées mentionnées servent à des fins illustratives uniquement. Elles n'ont pas vocation à inciter à l'achat de ces titres, et ne constituent ni une recommandation, ni un conseil d'investissement. La valeur de vtore investissement est susceptible de fluctuer. La performance passée ne saurait préjuger des résultats à venir. Source : Bloomberg, données au 31/03/2018

Conclusion

Bon nombre des tendances structurelles qui influencent l’immobilier britannique sont fondamentalement plus mondiales et continueront de l’influencer quel que soit la couleur des passeports britanniques après 2019. Il appartiendra aux historiens de discuter dans les prochaines décennies du succès ou de l’échec économique à long terme du Brexit. En attendant, Brexit ou pas, Londres demeure une des rares villes véritablement mondiales et le Royaume-Uni restera probablement le plus grand marché d’actions immobilières d’Europe, avec environ 30 % de la capitalisation des actions immobilières d’Europe.

Dès lors, nous pensons que les marchés de l’immobilier, tant coté que privéphysique, continueront de susciter l’intérêt des investisseurs internationaux compte tenu de la liquidité et de la qualité du secteur immobilier en question.

 
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