BNP AM

Le blog officiel de BNP Paribas Asset Management

Marché nordique du logement : un ralentissement mais pas d’effondrement

Après des années de forte hausse, le marché du logement en Norvège et celle en Suède ont reculé en 2017. Dans le présent article, nous examinons la situation actuelle, ainsi que les causes de la correction des prix intervenue l’an passé. Nous exposons ensuite les raisons qui nous conduisent à ne pas anticiper d’effondrement. Selon nous, les prix sont plus susceptibles de se stabiliser que de fléchir davantage.

marché du logement

Après des années de forte hausse, le marché du logement en Norvège et celle en Suède ont reculé en 2017. Dans le présent article, nous examinons la situation actuelle, ainsi que les causes de la correction des prix intervenue l’an passé. Nous exposons ensuite les raisons qui nous conduisent à ne pas anticiper d’effondrement. Selon nous, les prix sont plus susceptibles de se stabiliser que de fléchir davantage.

En 2017, la Norvège et la Suède ont vu leur PIB croître à un rythme plus rapide que la moyenne européenne. Nous estimons d’une part que la faiblesse des taux d’intérêt et les rapports offre-demande tendus dans les secteurs commercial et résidentiel devraient soutenir les marchés immobiliers de ces pays à plus long terme, et d’autre part que les éventuelles répercussions du recul récent des prix sur leur économie réelle devraient être limitées. Cela dit, il existe un risque que la correction se poursuive en 2018 du fait de l’augmentation de l’offre d’appartements neufs haut de gamme et du durcissement des réglementations en matière de crédits immobiliers.

Évolution des prix : un marché du logement dynamique au cours des vingt dernières années

Les prix de l’immobilier en Suède et en Norvège ont suivi une tendance haussière pendant vingt ans, principalement tirée par la croissance démographique liée aux migrations et par l’urbanisation, ainsi que par une insuffisance de l’offre due à une activité de construction neuve modérée. La hausse du revenu disponible des ménages et le niveau historiquement bas des intérêts d’emprunts immobiliers ont également contribué à l’envolée des prix.

La Suède et la Norvège font partie des rares pays à ne pas avoir été particulièrement affectés par une forte baisse des prix de l’immobilier durant la crise financière mondiale. Les prix ont rapidement repris leur tendance haussière quand les banques centrales ont commencé à abaisser les taux d’intérêt en 2008 et ont accéléré leur remontée à mesure que les taux ont continué à baisser.

Prix de l'immobilier - marché du logement Stockholm

Source : Indice des prix immobiliers Valueguard-KTH Housing Index (HOX), Alfred Berg Asset Management, données au 31/12/2017. Note : l’indice des prix immobiliers à Stockholm repose sur les données de la société suédoise Mäklarstatistik AB, qui compile les informations fournies par les agents immobiliers suédois. Cet indice renvoie une image très adéquate de l’évolution des prix.

Prix de l'immobilier - marché du logement Oslo Source : Macrobond, Alfred Berg Asset Management, données au 31/12/2017. Note : prix moyen au mètre carré en milliers de couronnes norvégiennes (NOK)

Causes du ralentissement dans lemarché du logement

Les inquiétudes récentes à l’égard du marché du logement en Suède ont été alimentées par l’amorce d’une baisse des prix en août, notamment à Stockholm. En Norvège, les prix de l’immobilier ont commencé à fléchir au milieu du printemps 2017. Dans ces deux pays, le fléchissement des prix est principalement concentré dans les zones urbaines, où la construction d’appartements neufs est la plus soutenue et où les ratios dette sur revenus sont les plus élevés.

Selon nous, cette baisse est principalement due, non pas à une évolution de la demande fondamentale, mais à une augmentation de l’offre sur le segment de l’immobilier haut de gamme et au durcissement des politiques en matière de prêts immobiliers (limitation des montants et critères d’octroi plus stricts). Ainsi, la Norvège a durci les règles applicables aux crédits immobiliers début 2017 et, en Suède, des exigences plus strictes en matière d’amortissement des prêts fondées sur les ratios dette sur revenus s’appliqueront en mars 2018.

Les indicateurs macroéconomiques soutiennent une stabilité du marché du logement

En Suède et en Norvège, le contexte macroéconomique est favorable. L’économie mondiale connaît une reprise cyclique synchrone, qui bénéficie aux économies tirées par les exportations de ces deux pays. La forte croissance économique, la décrue du taux de chômage et la conduite de politiques expansionnistes en matière budgétaire et monétaire ont conduit à une progression robuste des revenus disponibles, tandis que l’épargne des ménages est également élevée, notamment en Suède.

Les systèmes bancaires de ces deux pays sont bien dotés en capitaux propres et présentent des pratiques de crédit généralement saines. De surcroît, la situation solide des finances publiques suédoises et norvégiennes ferait office d’amortisseur en cas d’apparition d’un risque « d’atterrissage économique brutal » à l’avenir. La politique monétaire ne sera probablement resserrée que lentement, impliquant que les taux d’intérêt en Suède et en Norvège devraient rester bas cette année, à l’instar du coût du capital.

Solidité de la situation financière des ménages

La possibilité que le ralentissement des prix dans le secteur résidentiel affecte la croissance de la consommation constitue une autre source d’inquiétude. Si les niveaux d’endettement ont fortement augmenté au cours des dernières années, l’épargne des ménages est depuis longtemps relativement élevée. En Suède, le taux d’épargne des ménages est supérieur à 15 %, ce qui constitue un très haut niveau en comparaison aussi bien historique qu’internationale. En Norvège, ce taux est plus faible et a reculé au cours des dernières années, ce qui rend ce pays plus vulnérable aux fluctuations des dépenses des ménages.

Compte tenu du recul du chômage et de la probabilité du maintien des taux d’intérêt à un bas niveau, nous estimons que dans un avenir prévisible, le taux d’épargne élevé des ménages suédois et norvégiens, conjugué à l’aptitude de ces derniers à assurer le service de leur dette (paiements des intérêts dans le cadre du revenu disponible), devrait limiter le risque d’une forte correction des prix.

Evolution des taux d'épargne bruts des ménages sur la période 2002-2017 (%) Source : Macrobond, données au 31/12/2017

Capacité de résistance des économies à un ralentissement de la construction

La construction résidentielle a été l’un des principaux moteurs de la croissance des économies norvégienne et suédoise. À l’avenir, la contribution de l’investissement résidentiel à la hausse du PIB sera plus modeste, mais, selon nous, elle sera compensée par une amélioration du contexte à l’export, une tendance de croissance mondiale favorable et une augmentation des dépenses publiques.

Alfred Berg, spécialiste de l’immobilier dans les pays nordiques

Alfred Berg dispose d’une longue et solide expérience des investissements immobiliers dans les pays nordiques. Nous passons au crible les sociétés nordiques à petite capitalisation relevant des segments de l’immobilier et de la construction qui présentent une exposition au marché du logement, principalement au plus stable marché locatif.

Répartition par secteur de l'univers d'investissement en petites capitalisations nordiques Source : BNP Paribas Asset Management, Carnegie Nordic small cap index, données au 31/01/2018

Parmi les groupes de construction cotés des pays nordiques, seul un acteur présente un profil international ; les autres sont pour la plupart purement tournés vers leur marché local. Les constructeurs de logements sont le plus directement exposés à une correction du marché du logement. En outre, on recense plusieurs sociétés dont l’activité est tributaire de l’activité de construction résidentielle, telles que les fournisseurs de matériaux de construction et les installateurs.

Dans le cadre de notre stratégie de gestion des petites capitalisations nordiques, nous avons une exposition limitée aux sociétés du secteur de la construction, y compris aux constructeurs de logements résidentiels, mais détenons par ailleurs une exposition aux segments de l’immobilier commercial qui continuent d’offrir des opportunités intéressantes en raison d’une offre insuffisante d’emplacements attractifs. La forte tendance à la hausse des loyers commerciaux au cours des deux dernières années doit encore se matérialiser dans le stock de contrats au cours des prochaines années.

En synthèse, nous considérons que la situation des marchés du logement dans les pays nordiques ne constitue pas une menace importante pour la santé des Bourses nordiques. Dans notre univers d’investissement, les expositions directes aux marchés immobiliers sont limitées, et nous n’anticipons pas de répercussions notables de la correction récente au sein de ce compartiment en 2018.

Sur le même thème

Abonnez-vous à notre newsletter hebdomadaire

Un tour d'horizon des principales tendances économiques de la semaine.

Veuillez saisir une adresse e-mail valide
Veuillez cocher la case ci-dessous pour vous abonner