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Des marchés immobiliers asiatiques riches et diversifiés – des opportunités dans le secteur coté

L’immobilier en Asie-Pacifique est un secteur de plus en plus attractif, porté par l’urbanisation rapide, la croissance démographique et le dynamisme commercial. Cependant, les opportunités d’investissement s’accompagnent de risques liés à la liquidité, à la transparence et à la gouvernance.

L’immobilier en Asie-Pacifique est un secteur de plus en plus attractif, porté par l’urbanisation rapide, la croissance démographique et le dynamisme commercial. Cependant, les opportunités d’investissement s’accompagnent de risques liés à la liquidité, à la transparence et à la gouvernance.

  • La moitié de la croissance attendue de la population urbaine mondiale d’ici 2050 sera concentrée en Asie.
  • Les marchés les plus liquides et les plus transparents sont situés à Singapour, à Hong Kong, au Japon et en Australie.
  • Les valorisations sont attrayantes et la politique monétaire plus accommodante devrait constituer un facteur de soutien.

L’Asie-Pacifique offre aux investisseurs en immobilier des opportunités de taille et de croissance, mais il convient d’analyser et de saisir les complexités de ce marché, notamment les aspects de transparence et de liquidité. Cette région concentre environ 60 % de la population mondiale, ainsi que les marchés de l’immobilier tertiaire les plus importants et les plus porteurs. La croissance du segment commercial a été tirée par la dynamique de l’économie régionale, et notamment celle de la Chine, mais a également bénéficié de l’amélioration de la transparence et de la liquidité, le secteur s’étant professionnalisé et la classe d’actifs convenant mieux aux investisseurs institutionnels.

Si un certain nombre de pays émergents de la région ont institué des sociétés d’investissement immobilier cotées (REIT, Real Estate Investment Trust) ou voté une loi relative aux REIT, les principaux marchés développés, à savoir l’Australie, Hong Kong, le Japon et Singapour, ont pris les dispositions les plus importantes pour mettre en place des régimes REIT efficaces procurant des avantages pratiques aux investisseurs. Alors que la plupart des investisseurs en immobilier coté se concentrent sur les marchés d’actions les plus vastes et les plus liquides, les sociétés domiciliées sur ces marchés investissent de plus en plus dans la région. Ainsi, des entreprises singapouriennes et hongkongaises réalisent des investissements significatifs en Chine.

Marchés (développés) de l’immobilier coté en Asie-Pacifique sur la base du pays d’implantation

Source : Global Property Research/Asia Pacific Real Estate Association (APREA), données au 31 décembre 2018

Les facteurs de soutien structurel de la demande sont solides

La demande au sein de la région et de la part des investisseurs internationaux est soutenue par plusieurs facteurs, au premier rang desquels figurent la croissance démographique et l’urbanisation. Selon les prévisions 2017 des Nations unies, la population de l’Asie devrait augmenter de plus de 100 000 habitants par jour, ce qui surpasse de loin celles de l’Europe et de l’Amérique du Nord et devrait accélérer l’urbanisation. En fait, Tokyo est déjà la plus grande métropole du monde avec 37 millions d’habitants, défiant ainsi le déclin démographique du Japon. D’après les Nations unies, environ deux tiers de la population mondiale vivront dans des villes d’ici 2050, contre environ 50 % aujourd’hui, et cette augmentation du nombre de citadins sera concentrée pour près de la moitié en Asie.

Augmentation quotidienne de la population dans les zones urbaines

Sources : Asian Public Real Estate Association, Nations unies 2017

Après l’urbanisation, le vieillissement de la population asiatique est un moteur de l’investissement immobilier dans la région qui revêt autant d’importance et qui s’avère souvent négligé. Les tendances donnent à penser que l’Asie comptera une population âgée de plus de 65 ans plus nombreuse que celles de la zone euro et de l’Amérique du Nord réunies (source : Bloomberg 2017). Ce facteur a été l’une des causes de l’accroissement de l’investissement immobilier en Europe et en Amérique du Nord, et on peut s’attendre à ce qu’il y ait un effet comparable en Asie. Séduits par la régularité des revenus et les rendements, les fonds de pension / retraite reconnaissent de plus en plus le secteur comme une classe d’actifs incontournable.

En Asie, la demande en immobilier a été forte au cours des dernières années, et la qualité et la taille du secteur de l’immobilier commercial investissable augmentent à un rythme rapide à mesure que les villes s’urbanisent. Selon Jones Lang LaSalle, près de 160 milliards de dollars américains ont été investis en Asie en 2018, ce qui représente une hausse de 7 % par rapport à 2017. La demande devrait croître sur fond de poursuite de l’amélioration de la qualité et des afflux de capitaux vers l’immobilier asiatique.

Investir dans l’immobilier asiatique à travers les marchés publics

Le marché des foncières cotées asiatiques est vaste, mais, selon nous, ce sont les marchés développés de Singapour, de Hong Kong, du Japon et de l’Australie qui offrent les meilleurs degrés de transparence et de liquidité. Ils comportent les plus grandes sociétés opérant dans les implantations les mieux réglementées et les plus accessibles. Des pays comme la Corée du Sud, les Philippines, la Malaisie, l’Indonésie et la Thaïlande offrent également des opportunités, mais ces marchés sont moins liquides, moins ouverts aux investisseurs étrangers ou comptent trop peu de sociétés susceptibles de répondre aux critères que les investisseurs internationaux attendent aujourd’hui en termes de gouvernance, de compétences de gestion et de stratégie patrimoniale. Le tableau ci-dessous présente un échantillon des plus grandes sociétés immobilières cotées avec leurs caractéristiques respectives.

Principales sociétés foncières cotées de la région Asie-Pacifique (rendement du dividende, performance sur trois ans)

Société Pays Rendement du dividende brut Poids dans l’indice Capitalisation boursière (en millions d’euros)
Link Real Estate Investment Trust Hong Kong 3% 6%                        20 970
Sun Hung Kai Props Hong Kong 4% 6%                        42 133
Mitsui Fudosan Japon 2% 6%                        20 560
CK Asset Holdings Hong Kong 3% 6%                        26 950
Mitsubishi Estate Japon 1% 5%                        20 947
Sumitomo Realty & Development Japon 1% 4%                        15 569
Goodman Group Australie 2% 4%                        14 401
Scentre Group Australie 6% 3%                        12 874
New World Development Hong Kong 4% 2%                        14 317
Dexus Property Group Australie 4% 2%                          7 639
Wharf Real Estate Investment Hong Kong 4% 2%                        18 733
Hongkong Land Holdings Hong Kong 3% 2%                        14 815
Nippon Building Fund Inc Japon 3% 2%                          8 076
Japan Real Estate Investment Corporation Japon 3% 2%                          7 048
GPT Group Australie 4% 2%                         6 597

Source : FTSE EPRA Nareit, données au 28 février 2019. Les titres mentionnés ci-dessus sont présentés à titre d’illustration uniquement. Ils ne sauraient donc être considérés comme un conseil ou une recommandation en matière d’investissement. En outre, ce tableau ne constitue en aucun cas une sollicitation d’achat des valeurs mobilières indiquées. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Les moteurs cycliques de la demande paraissent attrayants

Les valorisations ressortent attrayantes, même en tenant compte du rebond intervenu au premier trimestre 2019. Les investisseurs dans l’immobilier sont généralement intéressés par l’écart entre le rendement du dividende d’une société et le taux des emprunts d’État. Comme on peut l’observer sur le graphique ci-dessous, les écarts offerts par les sociétés immobilières cotées asiatiques sont disparates, mais sont néanmoins supérieurs à leur moyenne sur dix ans.

Écarts de rendement entre les dividendes des foncières cotées et les obligations à dix ans

Sources : Bloomberg, FTSE EPRA Nareit, données au 28 février 2019. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Outre ces valorisations plus intéressantes, d’autres facteurs cycliques pourraient attirer les investisseurs à court terme. La croissance a été anémique au cours des six à douze derniers mois, car l’économie chinoise a ralenti et les incertitudes commerciales ont pesé sur le moral des producteurs. Cependant, depuis le début de l’année, l’orientation vers des politiques monétaires plus souples de plusieurs banques centrales de la planète, emmenées par les institutions chinoise et européenne, combinée à la position plus accommodante de la Réserve fédérale américaine, devrait créer des conditions favorables à l’investissement.

Risques liés aux investissements dans la région

Les répercussions de la guerre commerciale sino-américaine et le ralentissement de l’économie chinoise font partie des sujets d’inquiétude. Sur le plan structurel, les investisseurs individuels ou familiaux dominent les sociétés immobilières dans un certain nombre de pays, ce qui réduit la taille investissable de ces entreprises. Il s’ensuit que les pratiques de gouvernance et de reporting peuvent diverger de celles suivies aux États-Unis et dans une majeure partie de l’Europe, car les autres actionnaires ont moins d’influence sur le processus de prise de décisions des sociétés. Cela peut conduire à des performances décevantes. L’adoption d’une législation sur les REIT en Chine et en Inde, où le premier REIT doit être lancé sous peu, devrait cependant améliorer la transparence, ainsi que la liquidité.

Le rapport 2018 de Jones Lang LaSalle (JLL) illustre les carences en matière de transparence. Il classe les marchés les plus transparents selon des critères tels que la gouvernance, le système juridique et l’ouverture des transactions. Aucun marché asiatique ne figure dans le haut du classement des marchés transparents. Cependant, JLL reconnaît que l’Asie-Pacifique a réalisé le plus de progrès en matière de transparence depuis 2016, ce qui a permis à la région de pulvériser des records en termes de volumes d’investissement dans le secteur de l’immobilier commercial.

Des caractéristiques séduisantes, mais des complexités

Les attraits de la région sont liés, entre autres, à son important marché immobilier en expansion, à son urbanisation croissante et à sa population vieillissante. Les investisseurs internationaux ont cherché à accroître leur exposition à cette zone géographique gagnant en maturité et diversifiée, qui représente un tiers de la production économique mondiale et affiche une croissance nettement supérieure à celles des États-Unis et de l’Europe. L’ouverture des marchés de l’Inde et de la Chine par le biais des régimes REIT devrait créer de nombreuses opportunités nouvelles.

La liquidité dans certaines parties de la région suscite des interrogations, et, dans certains cas, il peut exister des problèmes de transparence et de gouvernance. Cependant, sur les marchés publics, ces aspects sont généralement appréhendés et documentés. Cela étant, il est peu probable que ces problématiques soient résolues de manière aussi rapide que les investisseurs occidentaux estiment, à tort ou à raison, qu’elles devraient l’être. Comme l’observait avec regret Rudyard Kipling, « On ne civilisera pas l’Asie suivant les méthodes de l’Occident. L’Asie, d’abord il y en a trop, et puis elle est trop vieille ».


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