Zoom sur le marché du logement américain

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  • La semaine a été chargée sur les marchés financiers : la Fed et la Banque du Japon ont tenu leur réunion de politique monétaire tandis que les chiffres du 2eme trimestre sur le PIB américain sont parus.
  • Comme indiqué par la Fed, les dépenses des ménages ont insufflé un certain optimisme à l’économie américaine. Les améliorations du marché du travail (+4% sur un an glissant) et du niveau de revenu ont contribué à la bonne santé de la consommation américaine.
  • Si la consommation et le logement restent robustes, l’activité économique et les dépenses d’investissement sont au point mort

La semaine a été chargée sur les marchés financiers : réunion de politique monétaire de la Fed et de la Banque du Japon et publication des chiffres sur le PIB américain du 2e trimestre. Le Comité Fédéral de l’Open Market (FOMC) n’a pas touché aux taux directeurs mercredi dernier, rappelant que la politique monétaire restait accommodante. La déclaration du FOMC a mis l’accent sur l’amélioration de l’emploi et sur une croissance modérée de l’activité économique.

La Fed a également attiré l’attention sur la forte création d’emplois en juin et sur la hausse du taux d’utilisation de la main-d’œuvre. Les dépenses des ménages ont progressé fortement conduisant à une réduction des risques à court terme sur les perspectives économiques. L’impact du referendum sur le Brexit semble désormais s’estomper. Les acteurs du marché n’ont pas été impressionnés par les vues optimistes de la Fed sur l’économie américaine ce qui a conduit à une chute des rendements obligataires à deux ans de 2 points de base après la déclaration du FOMC.

La Banque du Japon s’est aussi réunie cette semaine mais a déçu les marchés qui s’attendaient à des mesures de soutien plus fortes. La BoJ n’a changé ni ses taux directeurs, ni le rythme des d’acquisitions d’obligations même si la valeur de son programme d’achats en ETF qui a presque doublé pour atteindre 6 000 milliards de yens. À la suite de l’annonce de la BoJ, le dollar a chuté face au yen et, dans une moindre mesure, face à l’euro.

Les chiffres du PIB américain du 2e trimestre publiés vendredi dernier ont déçu : +1,2 % contre +2,5 % attendu. Les entreprises restent prudentes quant aux perspectives économiques  résultant a une diminution des stocks et des dépenses d’investissement. Les taux d’intérêt américains ont poursuivi leur descente : le rendement obligataire à 10 ans et à 2 ans sont passés sous 1,5 % et 0,68 % respectivement.

Comme la Fed l’a souligné, les dépenses des ménages ont insufflé un certain optimisme à l’économie américaine. Les améliorations du marché du travail (+4% sur un an glissant) et du niveau de revenu ont contribué à la bonne santé de la consommation américaine. Les ventes de détail de juin ont progressé de 0,6 % en rythme mensuel, dépassant les attentes de marché. Nous avons appris aujourd’hui que la consommation personnelle a grimpé de 4,2 % au 2e trimestre. Le moral des consommateurs a quelque peu baissé selon l’étude du Michigan, mais reste bon dans l’ensemble. La baisse des prix des carburants a contribué à la hausse du pouvoir d’achat cet été.

Dans ce contexte, nous examinons de près le marché du logement américain. Encore une fois, les investissements immobiliers ont contribué positivement au PIB du 2eme trimestre. Les ventes de maisons neuves ont grimpé de 3,5 % pour atteindre un chiffre annualisé de 592.000 biens, soit le niveau le plus élevé depuis 2008. L’offre de maisons neuves a baissé à 4,9 mois : ce plancher n’avait plus été atteint depuis plus d’un an. Les ventes dans l’ancien ont augmenté de 1,2 % en juin, ce qui représente un volume annualisé de 5,57 millions de biens, niveau record depuis 2007. Le stock de biens anciens a diminué de 5,8 % par rapport à il y a un an.

Autre signe encourageant, la proportion de primo-accedants a augmenté à 33 %, le plus haut niveau depuis 2012. Les mises en chantier de biens résidentiels ont progressé de 4,8 % en juin, avec en tête les maisons individuelles. Parallèlement, les nouveaux permis de construire ont augmenté de 1,5 %.

Graphique 1 : Le tableau ci-dessous montre l’évolution de l’indice Mortgage Bankers Association Purchase approchant de son sommet depuis la crise.

fftw graph chart of the week

Source: Mortgage Bankers Association, Bloomberg, le 1 août 2016

Les prix immobiliers poursuivent sur leur tendance haussière à l’instar de l’indice S&P Case-Shiller U.S. National Home Price, en hausse de 5 % en rythme annuel. La faiblesse des stocks et le recul des ventes forcées ont poussé les prix à la hausse. Le regain d’activité dans le secteur du logement s’explique par un marché de l’emploi plus solide, des finances des ménages plus saines et de faibles taux d’intérêts.

Si la consommation et le logement restent robustes, l’activité économique et les dépenses d’investissement sont au point mort. La question clé pour la Fed et les investisseurs est donc: « Quand verrons-nous les entreprises reprendre le relais des ménages et impulser la reprise ? » Tant que ce passage de témoin n’aura pas lieu, la Fed préférera attendre, repoussant l’éventualité d’une hausse de taux après septembre, voire à l’année prochaine. [divider] [/divider]

Cet article a été écrit par John Carey, le 1 août 2016 à New York

John Carey

Head of structured Securities, CFA Charterholder

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