BNP AM

Le blog officiel de BNP Paribas Asset Management

Les marchés publics et l’immobilier résidentiel européen

L’évolution démographique rapide, le désir de vivre en centre-ville, le coût croissant du logement et la modification inexorable du milieu urbain ont attiré l’attention sur l’enjeu de l’habitat collectif depuis le quasi-effondrement du système financier mondial en 2008. Une nouvelle génération de locataires,  « la génération Y » en tête, a tourné le dos aux emprunts hypothécaires, aux longs trajets domicile-travail et à la banlieue pour adopter le style de vie urbain du 21e siècle. Ces locataires ont été indéniablement séduits par la perspective d’aller au travail à pied, d’emprunter des tramways rutilants et d’habiter dans des appartements neufs aux façades étincelantes.

L’évolution démographique rapide, le désir de vivre en centre-ville, le coût croissant du logement et la modification inexorable du milieu urbain ont attiré l’attention sur l’enjeu de l’habitat collectif depuis le quasi-effondrement du système financier mondial en 2008. Une nouvelle génération de locataires,  « la génération Y » en tête, a tourné le dos aux emprunts hypothécaires, aux longs trajets domicile-travail et à la banlieue pour adopter le style de vie urbain du 21e siècle. Ces locataires ont été indéniablement séduits par la perspective d’aller au travail à pied, d’emprunter des tramways rutilants et d’habiter dans des appartements neufs aux façades étincelantes.

Cet enthousiasme et le vif intérêt prêté aux possibilités d’investissement urbain ont occulté le développement d’une crise de l’accès à un logement abordable. En Europe et dans le reste du monde, la pénurie de logements est devenue un problème majeur pour les autorités des grandes métropoles, qui s’efforcent de satisfaire la demande d’une population urbaine toujours plus nombreuse.

L’engouement pour le centre-ville n’a manifestement pas échappé aux investisseurs. La pénurie de logements et la faiblesse des taux les ont incités en masse à investir dans l’habitat collectif dans les grands centres urbains, de Sydney à Seattle. Ils se sont ainsi rendu compte de l’attrait du rendement certes faible, mais stable, de l’immobilier résidentiel. En outre, les tendances en matière d’investissement, comme la plus grande prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), pourraient renforcer encore l’intérêt pour les logements sociaux et abordables.

Les opportunités du marché des logements abordables

Un des principaux attraits de l’investissement résidentiel est la dynamique à long terme de l’offre et de la demande dans les grandes villes d’Europe. Les évolutions démographiques et géographiques, comme la tendance à la réduction de la taille des ménages, contribuent à la pénurie de logements dans des marchés très prisés et très sélectifs, tels que Londres, Berlin, Stockholm et Paris. Le déclin des taux de propriété des logements, par exemple aux États-Unis et au Royaume-Uni, est révélateur de tendances plus générales. Les marchés européens ont vu le taux d’occupation par le propriétaire diminuer de 73,2 % en 2009 à 69,5 % en 2016 [i].

Parallèlement, le secteur de l’immobilier résidentiel locatif en Europe est large et en expansion, les locataires constituant plus de 25 % des ménages dans l’UE-28 et jusqu’à 50 % dans des pays comme l’Allemagne (voir le graphique 1). Les bailleurs sociaux ayant depuis plus de 25 ans la faculté de se financer sur les marchés obligataires, le regain d’intérêt des investisseurs pour le potentiel des logements sociaux et abordables n’est pas surprenant.

Graphique 1 : Proportion de locataires – moyenne nationale et pourcentage le plus élevé en ville

résidentiel

Source : Eurostat, 2017 ; ministère des Communautés et des Administrations locales, 2017 [ii]

Les villes n’ont pas fini d’exercer leur pouvoir d’attraction. D’après les estimations de l’ONU, l’urbanisation devrait s’amplifier en Europe au cours de la prochaine décennie, pour s’accroître de 2,5 % d’ici 2025 en Allemagne et au Royaume-Uni par exemple. Cet engouement devrait non seulement renforcer sensiblement la demande d’immobilier résidentiel, mais aussi avoir des répercussions sur le coût du logement. Un article de 2016 sur l’agenda urbain de l’UE rapporte que 11,4 % des ménages de l’UE-28 dépensent en loyer 40 % ou plus de leur revenu disponible (voir le graphique 2) (Eurostat, novembre 2015). La baisse de l’investissement dans le logement social entre 2008 et 2012 a contribué aux problèmes d’accessibilité financière [iii].

Graphique 2 : Proportion des ménages dans le secteur locatif privé qui dépensent en loyer 40 % ou plus de leur revenu disponible

résidentiel

Source : Eurostat, Union européenne, 2015

Comme susmentionné, la demande croissante d’investissements satisfaisant à des critères ESG stricts pourrait également expliquer la demande des investisseurs pour des logements sociaux et abordables. Ces critères commencent à orienter les stratégies d’investissement dans les secteurs de l’immobilier coté et non coté. Une étude mondiale montre que le pourcentage des institutions ayant déclaré prendre les critères ESG en considération dans leur processus d’investissement est passé de 16 % en 2015 à 29 % en 2016.

Les critères ESG sont généralement associés aux bâtiments « verts ». Cependant, comme les institutions se soucient de plus en plus du coût du logement en zone urbaine et de la viabilité à long terme des villes, le coût du logement devrait devenir un aspect incontournable de l’investissement ESG d’après le rapport de 2016 Institutional Real Estate Allocations Monitor de l’Université Cornell [iv].

Possibilités s’offrant aux investisseurs institutionnels dans l’immobilier résidentiel abordable

Les investisseurs institutionnels en actions étant devenus plus désireux d’investir dans l’immobilier résidentiel en général et, plus récemment, dans des logements abordables, le secteur de l’immobilier coté a connu une recrudescence des achats dans le résidentiel. Cela devrait continuer dans la mesure où les perspectives de rendement sont attrayantes dans un contexte de faibles taux d’intérêt.

Les institutions ont traditionnellement accédé aux logements abordables et sociaux via les marchés obligataires au Royaume-Uni. Aujourd’hui, les acteurs sur les marchés actions, en particulier des marchés de capital-risque ou de prises de participations non cotées et, plus récemment des marchés d’actions publics, participent davantage et manifestent un intérêt accru. L’étendue du parc dans le secteur à but non lucratif et les événements survenus dans des marchés comme l’Allemagne au cours de la dernière décennie ont suscité un intérêt grandissant.

Au Royaume-Uni, des véhicules d’investissement dans le secteur du logement social ont été introduits en Bourse en 2016 et en 2017 afin de lever des fonds pour financer l’acquisition de logements sociaux auprès d’associations et d’autorités locales [v]. En Europe, l’Allemagne a catalysé l’intérêt des investisseurs pour les portefeuilles de logements locatifs. Cela s’explique notamment par l’expansion du secteur résidentiel coté dans ce pays. Deux autres facteurs explicatifs sont la demande de rendements de type obligataire assortis d’un moindre risque et la privatisation de grands portefeuilles de logements sociaux et abordables suivie d’introductions en Bourse.

Le secteur allemand s’est étoffé considérablement avec la privatisation de Deutsche Annington et son entrée en Bourse par la suite en 2013. Après diverses fusions et acquisitions, la capitalisation boursière du secteur résidentiel allemand s’élève aujourd’hui à 50 milliards d’euros, ce qui en fait un secteur important pour les investisseurs en titres du secteur immobilier européen.

L’immobilier résidentiel abordable connaîtra-t-il un afflux de capitaux frais ?

La demande de logements locatifs, la pénurie de logements financièrement abordables et le nombre grandissant d’investisseurs en quête de rendements à long terme stables pourraient déclencher un afflux de capitaux dans l’immobilier résidentiel abordable dans un certain nombre de marchés européens.

Les investisseurs institutionnels sont plus désireux d’acheter dans ce secteur. De nombreux gérants de portefeuille pensent que les possibilités de constituer des portefeuilles résidentiels paneuropéens sont aujourd’hui plus nombreuses. Une enquête sur les « nouvelles tendances » [vi] montre que les gérants d’actifs s’intéressent davantage à l’immobilier en général et à l’immobilier résidentiel en particulier. Ils ont augmenté leurs allocations à l’immobilier sur les marchés et dans les fonds non cotés ou en achetant directement des biens immobiliers.

Comme l’inflation, et par conséquent les taux d’intérêt, devrait rester faible encore longtemps en Amérique du Nord et en Europe, l’investissement résidentiel devrait continuer d’avoir le vent en poupe.

La principale difficulté consiste généralement à savoir comment et dans quoi investir. Les marchés d’actions britanniques ont entrepris de se préoccuper des bailleurs sociaux quand l’occasion s’est précisée. En Allemagne, l’attention s’est concentrée sur le segment du logement abordable, qui repose plus sur les mécanismes du marché.

D’autres structures arriveront probablement sur le marché. Toutefois, il est impossible de dire dans quelles proportions car cela dépend de l’étendue du parc de logements sociaux et abordables qui sera intégré dans des véhicules d’investissement, des cadres règlementaires et de la mesure dans laquelle les possibilités d’investissement dans l’immobilier commercial en Europe commenceront à perdre de leur attrait.

Le modèle allemand pourrait fort bien être l’exemple à suivre, les entreprises commençant par créer des portefeuilles à partir du parc immobilier existant, en sollicitant des capitaux auprès d’investisseurs spécialisés ayant un horizon d’investissement de long terme, avant de se tourner vers les marchés actions.


Rédigé le 06/10/2017

[i] Eurostat, Trading Economics, 2017 ; et The English Housing Survey, enquête commanditée par le ministère des Communautés et des Administrations locales (Department for Communities and Local Government), 2017.

[ii] Eurostat, Trading Economics, 2017 ; et The English Housing Survey, enquête commanditée par le ministère des Communautés et des Administrations locales (Department for Communities and Local Government), 2017.

[iii] European Union Urban Agenda : The challenge of « affordable housing » in Europe, article de Laura Colini (expert URBACT), 2016.

[iv] Université Cornell et Hodes, Weill & Associates, octobre 2016.

[v] Source : Bloomberg, 01/08/2017.

[vi] Emerging trends in real estate : Europe 2017

Sur le même thème

Weekly insights, straight to your inbox

A round-up of this week's key economic and market trends, and insights on what to expect going forward.

Veuillez saisir une adresse e-mail valide
Please check the boxes below to subscribe