Alexa, qu’adviendra-t-il de l’immobilier en cas de récession ?

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Si les assistants virtuels comme Alexa sont la source de toutes les connaissances (pour certains), lorsqu’il s’agit des inquiétudes bien trop réelles concernant la santé de l’économie mondiale, et par extension, celle de l’immobilier coté mondial, les investisseurs semblent désespérément vouloir lire dans les feuilles de thé – en scrutant les données, anecdotes et tweets présidentiels récents – pour déceler des indications pertinentes sur ce qui nous attend réellement.

  • Forte demande de la part des locataires et investisseurs du secteur privé
  • Montants considérables à investir en attente
  • Soutien des rendements obligataires qui chutent
  • Risques similaires à ceux qui menacent les marchés actions

Les fortunes récentes des marchés actions ont été davantage corrélées au flux transatlantique de tweets au petit matin qu’à l’évolution de facteurs économiques. Pourtant, en période moins perturbée, l’évolution des marchés actions a pu être considérée comme un indicateur avancé – brut – de l’économie en général, en particulier aux États-Unis. Dans un même ordre d’idées, et avec les mêmes réserves, les analystes ont pu, dans le passé, recourir aux indices immobiliers cotés des principaux marchés comme à un baromètre général de la santé du marché immobilier direct.

Graphique 1 : Immobilier mondial – guide pour les actions et perspectives plus larges (performances totales, euros, août 2018 = 100)

Graphique 1 : Immobilier mondial - guide pour les actions et perspectives plus larges (performances totales, euros, août 2018 = 100)

Note : Indice FTSE EPRA NAREIT Global Developed (EUR), indice MSCI World Developed (EUR), Bloomberg, 27/08/2019. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les actions mondiales comme l’immobilier mondial ont tous deux fluctué au gré des hauts et des bas des inquiétudes des marchés concernant la possibilité d’une récession en Europe et aux États-Unis ainsi que des capacités d’intervention des banques centrales (cf. graphe 1). Les mois d’été ont été source d’incertitudes considérables et les marchés sont devenus plus volatils, ce qui soulève la question de savoir si les marchés annoncent désormais une récession imminente ou des perspectives plus nuancées. Il est certain que les risques de récession se sont accrus ces derniers mois, comme le confirme le graphe 2, avec un plus grand nombre d’acteurs du marché anticipant une récession américaine en 2020.

 Graphique 2 : Récession – devenue plus probable  Graphique 2 : Récession - devenue plus probable

Source : Bloomberg ; 28/08/2019

Les actions immobilières ont participé à la reprise des actions mondiales au premier trimestre de 2019, notamment en raison de l’apaisement des inquiétudes liées aux hausses de taux d’intérêt. Toutefois, depuis que les nuits d’été ont cédé le pas aux premiers signes de fraîcheur vespérale de l’automne et que les marchés actions ont abandonné leurs récents plus hauts, les fonds d’investissement immobiliers (REIT) mondiaux ont fait preuve de plus de résistance que les actions en général, avec des rendements moyens supérieurs d’environ 6 % depuis fin juillet.

Ne pas découpler les perspectives de l’immobilier coté mondial de l’économie globale

Il serait extrêmement simpliste de suggérer que l’évolution des marchés actions immobiliers augure de perspectives moins pessimistes pour le marché immobilier direct que pour l’ensemble de l’économie. Cependant, les prévisions d’agences telles que Jones Lang LaSalle (JLL) pour le marché immobilier direct signalent qu’en dépit des défis macroéconomiques mondiaux actuels, les marchés immobiliers directs continuent de bénéficier d’une forte demande de la part de locataires et d’investisseurs du monde de l’entreprise.

En effet, les loyers bénéficient d’une croissance vigoureuse d’environ 3,5 % depuis le début de l’année, selon les données de JLL à fin juin 2019. Cette croissance devrait décélérer pour s’établir à environ 3 % d’ici la fin de 2019, avant de tomber à environ 2,5 % en 2020.

En outre, le capital à investir dans l’immobilier physique dont disposent les investisseurs reste élevé. JLL anticipe un total de plus de 600 milliards de dollars d’investissements en 2019 à l’échelle mondiale, en léger recul par rapport au record de 2018 et ne s’attend pas à une baisse significative de la demande des investisseurs en 2020.

Graphique 3 : Vigueur de l’investissement dans l’immobilier direct et croissance des loyers des bureaux haut de gamme

Graphique 3 : Vigueur de l'investissement dans l'immobilier direct et croissance des loyers des bureaux haut de gamme

Graphique 3 : Vigueur de l'investissement dans l'immobilier direct et croissance des loyers des bureaux haut de gamme

Source : JLL ; 30/06/2019. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements peuvent augmenter ou diminuer en raison des fluctuations des taux de change.

Les capitaux pourraient affluer vers l’immobilier car les perspectives incertaines favorisent les actifs refuges

L’immobilier coté a perdu de son élan depuis le milieu de l’été. Cependant, les évolutions de l’économie au sens large, et en particulier du marché obligataire où les rendements ont fortement chuté, confortent l’intérêt considérable suscité à la fois par l’immobilier privé et de plus en plus par les marchés publics. Étant donné que de nombreux allocateurs d’actifs sous-pondèrent actuellement les actions immobilières des marchés développés, en particulier aux États-Unis, les capitaux devraient commencer à affluer vers l’immobilier coté si les rendements obligataires restent à leurs niveaux extrêmement bas actuels, dans un contexte de risque macro-politique élevé.

La baisse des investissements et des activités de crédit-bail par rapport à 2018 suggère un ralentissement. Cependant, compte tenu de l’intérêt toujours soutenu des locataires et des sommes substantielles qui devraient être investies au cours des six à 12 prochains mois, il reste un certain potentiel haussier. Les 324 milliards de dollars de capitaux non investis ciblant l’immobilier privé américain, selon les données d’août de Preqin, pourraient donner un coup de fouet aux cours de l’immobilier coté.

Nos assistants virtuels pourraient bien nous informer de manière rassurante que, comme pour le marché actions, le marché immobilier coté sera confronté à une volatilité accrue, malgré des perspectives relativement favorables. Les défis liés à la politique commerciale et à la politique européenne et la menace croissante d’une récession américaine restent des risques importants pour les deux marchés.


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Shaun Stevens

Real Estate Strategist

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