Le « big data » : un must ? De formidables opportunités, même dans l’immobilier

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En début de carrière, au siècle dernier, j’étais chargé d’analyser des données pour l’administration britannique. Malgré tout, je n’aurais jamais imaginé voir un jour au cours de ma vie active le « big data » devenir la dernière tendance à la mode ou, pour utiliser un terme plus moderne, un « must ». Pourtant, aujourd’hui si vous n’êtes pas passé à l’heure du « big data » sous une forme ou l’autre dans le monde professionnel moderne, vous risquez d’être considéré comme un dinosaure.

Le « big data » : indispensable

Le numérique a envahi notre quotidien, à la maison et au jardin, au travail et en déplacement. Il a fait exploser le volume des données utilisées et analysées dans le monde moderne. Il a aussi fait s’accroître la demande des entreprises en matière de stockage des données et, ainsi, l’intérêt (des investisseurs) pour les data centres et les sociétés d’investissement immobilier spécialisées dans les data centres.

Ces centres représentent l’infrastructure indispensable au « big data » : ce sont les sites physiques qui hébergent les serveurs informatiques et les équipements associés. Leurs fonctions de stockage, gestion et diffusion des données les placent au cœur même de la structure mondiale d’Internet.

En leur sein se trouvent notamment :

  • L’alimentation de secours
  • Les liaisons de communication
  • Les systèmes de contrôle de l’environnement
  • Les dispositifs de sécurité.

Les data centres : opportunités d’investissement ?  

La sécurité et la fiabilité des data centres et des informations qu’ils abritent sont deux grandes priorités des centres eux-mêmes et des entités qui les utilisent. Ces centres ont généralement pour locataires des sociétés technologiques parmi lesquelles figurent des géants comme Apple, Amazon, Google et Facebook.

L’essor de ces sociétés dans le monde entier, mais plus particulièrement aux États-Unis, à mesure que l’utilisation de données se répandait dans la vie contemporaine sous tous ses aspects a intensifié la demande de stockage de données et, partant, de data centres, et a contribué à l’apparition de sociétés d’investissement immobilier qui sont les propriétaires et gérants des murs des data centres. Le tableau ci-dessous présente plusieurs sociétés d’investissement immobilier coté (SIIC) et spécialisées dans les data centres ; elles ont toutes leur siège aux États-Unis à deux exceptions près (l’une est en Europe et l’autre en Asie).

Le tableau illustre les nombreuses opportunités d’investissement offertes par sept sociétés spécialisées dans les data centres, ayant une capitalisation boursière totale de 75 milliards USD, soit environ 4 % de l’univers de l’immobilier coté mondial. Le rendement moyen des dividendes atteignait 3,3 % fin janvier, taux inférieur au rendement moyen de l’ensemble des valeurs immobilières mondiales, mais nettement supérieur à celui des valeurs du S&P 500. Les SIIC spécialisées dans les data centres affichent des performances relativement bonnes comparé aux autres valeurs immobilières sur un an et trois ans et des résultats de bonne facture par rapport aux actions en général.

Exemples de SIIC spécialisées dans les data centres

Note : Les performances sont exprimées en USD ; * moyenne équipondérée ; les performances peuvent augmenter ou diminuer sous l’effet des variations de change. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Source : Bloomberg, données au 31/01/2018

Aujourd’hui, les data centres américains sont le moteur de la demande mondiale. Les besoins en stockage de données devraient s’accroître considérablement ces prochaines années, car les entreprises se modernisent et augmentent leurs capacités en matière de données, mais d’un autre côté les avancées technologiques, comme la création de puces plus petites et plus puissantes, risquent de peser sur la demande à long terme. Ces risques ne sont pas nouveaux, et les data centres ont déjà subi l’impact de la réduction des besoins en matière de hardware dont s’est accompagnée l’augmentation de la puissance de traitement. Parallèlement, la demande de données a progressé plus rapidement que prévu, compensant largement les effets de la densification du hardware.

Pour les investisseurs désireux d’investir dans des sociétés portées par une demande structurelle, les data centres devraient être un thème intéressant. L’intelligence artificielle, l’utilisation de robots, la blockchain, la cybersécurité et l’externalisation des technologies de l’information sont des tendances appelées à perdurer et à doper la demande de data centres. Cela devrait stimuler l’intérêt des investisseurs pour les bailleurs spécifiques, comme les SIIC spécialisées dans les data centres, qui devraient être bien placés pour profiter de la croissance supplémentaire attendue.

Shaun Stevens

Real Estate Strategist

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