Investissement en immobilier commercial : des problèmes en magasin ?

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L’horizon n’est pas près de s’éclaircir pour les propriétaires d’immobilier commercial. Toutefois, ceux disposés à investir dans des actifs de première qualité peuvent trouver des formules gagnantes pour en augmenter la fréquentation et les taux d’occupation, et, partant, accroître leurs résultats.

  • L’évolution des habitudes d’achat affecte les acteurs du commerce de détail.
  • Le commerce en ligne a gagné des parts de marché et devrait poursuivre sa progression.
  • Les fermetures de magasins créent des opportunités de revitalisation et de modernisation.
  • Parmi les solutions possibles figure l’ajout d’espaces axés sur le divertissement et l’art de vivre.

Le début d’année encourageant enregistré par les sociétés d’investissement immobilier (REIT) spécialisées dans l’immobilier commercial aux États-Unis et en Europe ne peut pas occulter les profondes transformations du paysage de la consommation auxquels sont confrontés les propriétaires de commerces, de centres commerciaux ou de grandes galeries marchandes. Les trois dernières années ont été éprouvantes pour la plupart des propriétaires de surfaces commerciales dans le monde, car les achats en ligne et la digitalisation ont bouleversé dans une plus large mesure les habitudes des consommateurs. Ceux qui ont les moyens ne suivent plus les marques, mais les influenceurs sur les réseaux sociaux.

Par ailleurs, les problèmes structurels du secteur de la distribution devraient persister dans un avenir proche. Néanmoins, vu les fortes fluctuations des cours des foncières d’immobilier commercial à l’échelle mondiale et de valorisations à première vue attrayantes, de nombreux investisseurs chercheront à savoir quand il sera opportun de revenir vers l’immobilier de commerce.

Acheter jusqu’à épuisement

Les REIT spécialisées dans les galeries marchandes et les centres commerciaux régionaux traversent une période particulièrement difficile depuis 2015. Au cours des trois dernières années, les REIT spécialisées en immobilier commercial ont sous-performé les sociétés immobilières dans leur ensemble, sous l’effet du recul de la demande de surfaces commerciales de la part des distributeurs dans le monde entier, sur fond d’augmentation des faillites. La baisse des taux d’occupation, la hausse des coûts nécessaires à la relocation d’espaces devenus vacants à la suite du dépôt de bilan de leurs précédents occupants, ainsi que le recul des taux de croissance des revenus, ont poussé les investisseurs en REIT à se détourner du segment, notamment en Europe et en Amérique du Nord.

Graphique 1 : Rendement des sociétés d’immobilier commercial coté par rapport à l’ensemble des sociétés immobilières cotées

Investissement en immobilier commercial : des problèmes en magasin ?

Sources : indice FTSE EPRA NAREIT, Bloomberg, données au 31/12/2018. La valeur de vos investissements est susceptible de fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Conséquence de cette désaffection, les valorisations paraissent aujourd’hui attrayantes. Sur trois ans, l’indice européen de l’immobilier commercial a perdu 45 % et son équivalent américain a cédé 20 %. Actuellement, les sociétés immobilières européennes offrent un rendement du dividende de 8,4 % (source : Bloomberg, janvier 2019), tandis que leurs consœurs américaines rapportent 5,3 %. Il s’agit de niveaux attrayants vu que le rendement des obligations d’État américaines à dix ans est aujourd’hui tombé à 2,7 %.

Click & collect

Comme indiqué, les centres commerciaux et les grandes chaînes de magasins ont vécu quelques années difficiles face à la concurrence implacable du commerce en ligne. De nombreuses REIT commerciales ont vu leur patrimoine se déprécier à un moment où les prix immobiliers dans d’autres secteurs ont augmenté de manière régulière. Bien que le contexte ait partiellement changé en 2018, en raison de la chute brutale des bénéfices de certains distributeurs en ligne et de la mise sous pression de géants comme Amazon, la croissance du commerce en ligne s’est poursuivie.

Les ventes en ligne varient selon les pays, avec un taux de pénétration élevé en Europe et en Amérique, mais un important potentiel d’expansion résiduel. En tant que l’un des marchés les plus avancés dans le domaine de l’e-commerce, le Royaume-Uni, par exemple, se hisse parmi les leaders mondiaux : 20 % des transactions dans le secteur du commerce de détail se font en ligne, contre 5,9 % en Australie (sources : UK ONS, novembre 2018 ; ABS, octobre 2018) et un peu moins de 10 % des ventes totales du troisième trimestre 2018 aux États-Unis (source : US Census Department). Au regard de la situation britannique, il est clair que le commerce en ligne recèle encore un potentiel de croissance assez significatif au détriment du commerce physique.

Fermeture définitive

Autre problème structurel important auquel sont confrontés les détaillants : l’excès de surfaces commerciales par habitant.

Graphique 2 : Stock de surfaces commerciales par pays en termes de mètres carrés par habitant

Sources : AT Kearney, The Future of Shopping Centres, 2018, BNPP AM, Swedish Trade and Investment Council, 2017

Du point de vue des consommateurs, les États-Unis sont, dans une certaine mesure, la destination la plus généreuse en surfaces commerciales. Il s’agit certes d’un pays au poids imposant où il existe d’importantes disparités entre les régions et les villes, mais l’importance relative de l’offre accessible à la population reste frappante, à l’instar de la situation observée au Canada et en Australie. En comparaison, les marchés européens paraissent présenter moins de défis. Cependant, il ne faut pas en conclure que la situation est moins problématique pour les propriétaires fonciers européens. Il est évident que la nature de l’offre de commerces à la disposition des clients et le type de zones de chalandise dans lesquelles se situent les biens constituent des facteurs clés, mais les chiffres restent éclairants.

Pistes de réflexion

La baisse des taux d’occupation des centres commerciaux et des grandes chaînes de magasins a incité les propriétaires à recourir à diverses stratégies gourmandes en capitaux pour remédier à ce problème. Face à des magasins qui mettent la clé sous la porte, les propriétaires doivent couper court au sentiment que l’ensemble du centre ou de l’actif commercial est en train de péricliter ou risque de perdre d’autres locataires. Cependant, les fermetures de commerces peuvent aussi créer des opportunités de revitalisation des surfaces commerciales et de libération d’espace pour des locataires plus contemporains payant des loyers plus élevés. Cela suppose des efforts significatifs en matière d’innovation, ainsi que des ressources financières importantes pour redonner vie à l’espace figé.

Devant l’intensification de la concurrence, les propriétaires de surfaces commerciales se sont de plus en plus tournés vers les segments de l’alimentation et des boissons pour en accroître la fréquentation. Cependant, même ces exploitants ont commencé à éprouver des difficultés récemment. Au Royaume-Uni, par exemple, le nombre de faillites de restaurants a augmenté de 24 % en 2018 par rapport à 2017 (source : Bloomberg, janvier 2019). D’autres solutions ont consisté à étendre l’offre au divertissement et à l’art de vivre, en ajoutant au nombre croissant de restaurants, des cinémas, des centres de fitness, des spas, des casinos ou des bureaux de paris.

Un certain nombre de REIT misent sur la densification comme solution à plus long terme et plus onéreuse pour attirer un nombre régulier de visiteurs et accroître les loyers. Les sociétés ont ainsi ajouté des hôtels, des appartements et des bureaux pour remplir et revitaliser les espaces laissés vacants par de grands magasins en faillite. Auparavant, elles les auraient remplacés par des salles de sport, des restaurants ou des enseignes commerciales de plus petit format.

La solution ?

Le net repli des cours des REIT commerciales à l’échelle mondiale au cours de ces dernières années suggère que les investisseurs pourraient avoir intégré un certain nombre des problématiques actuelles. En dépit de la baisse apparente des valorisations, les perspectives restent difficiles et la survie des propriétaires dépendra de leur capacité à financer les transformations nécessaires pour s’adapter à la nouvelle donne. Le taux de pénétration du commerce en ligne devrait continuer à augmenter, en dépit des déconvenues rencontrées par certains distributeurs en ligne au quatrième trimestre 2018. La fin des chaînes de restaurants au Royaume-Uni montre que les solutions visant à améliorer le mix commercial peuvent être de courte durée.

Les opérations de redéveloppement ou de développement à usage mixte qui requièrent d’importants investissements apparaissent comme des solutions viables. L’évolution du paysage sectoriel et la poursuite des faillites de commerces depuis 2016 ont nettement creusé l’écart entre les actifs de première qualité et ceux de second rang. Les REIT commerciales devront accroître la qualité de leurs actifs et améliorer l’offre commerciale au travers d’opérations de redéveloppement. Les coûts afférents à la densification sont considérables et seule une poignée de sociétés semblent posséder l’assise financière nécessaire pour s’engager dans cette voie.

On peut supposer sans trop s’avancer que les fermetures de magasins se poursuivront. Cependant, les propriétaires de biens de première qualité dotés de fonds propres solides devraient être en mesure de trouver des formules gagnantes pour remplir les espaces vacants, améliorer les taux d’occupation et, au bout du compte, accroître leur résultat opérationnel net.


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Shaun Stevens

Real Estate Strategist

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