Immobilier coté : connaître le prix de tout sans en estimer la valeur

Post with image

Notre titre, qui s’inspire d’un trait d’esprit du dramaturge irlandais Oscar Wilde dans l’Éventail de Lady Windermere, qui concerne les cyniques, pourrait également s’appliquer aux experts immobiliers. En effet, on pourrait se demander si les investisseurs dans l’immobilier coté, ou dans tout autre domaine d’ailleurs, ne relèvent pas de la catégorie de ceux qui « connaissent le prix de tout sans en estimer la valeur ».

  • Les valorisations de l’immobilier peuvent sembler tendues par rapport à d’autres actifs aussi que par rapport aux données historiques
  • Mais les SIIC[1] tirent profit de la demande immobilière et d’un coût du capital attractif
  • Sur des marchés incertains et volatils, les SIIC bénéficient également de leur statut de valeur refuge
  • Un investisseur à très long terme devrait être en mesure de surmonter les pics et les creux de valorisation.

Le trait d’esprit de Lord Darlington de Wilde m’est venu en tête en septembre, lorsque les valeurs de type « value » ont connu leur meilleur mois depuis un certain temps, progressant de manière impressionnante au détriment des valeurs de type « growth ». Leur renaissance a également pesé sur certaines parties du secteur immobilier coté, car elle a favorisé les valeurs moins chères, à dividende plus élevé et de type « value ». Une fois que la hausse des taux qui a conduit à la reprise s’est ralentie, et même inversée, les valeurs de type « growth » (et le marché des SIIC) ont retrouvé une partie de leur éclat.

Ces revirements soulèvent des questions fondamentales. Les valorisations des SIIC sont-elles actuellement, faute d’une meilleure expression, « normales » ? Comment les investisseurs pourraient-ils estimer la classe d’actifs en cas de retour de la volatilité ?

« Le prix de tout »

L’immobilier mondial a progressé de 22,8 % (en euros) sur l’année jusqu’à la fin du T3. On peut donc raisonnablement supposer que les valeurs immobilières deviennent chères. L’analyse des cours/bénéfices semble confirmer que le PER du secteur est de 23, contre 18 pour les actions mondiales.

Cependant, les indices des prix de l’immobilier coté sont à peine revenus à leurs plus hauts d’avant la crise financière. L’indice américain s’est repris, mais les indices asiatiques et européens ont encore du chemin à parcourir. Du côté des secteurs, seul l’immobilier de bureaux a atteint les niveaux d’avant la récession de 2008-2009. Sur une base purement historique, en d’autres termes, l’immobilier ne semble pas trop cher.

Figure 1a : rendements immobiliers au niveau régional (30/09/2004 = 100)

Figure 1a : rendements immobiliers au niveau régional (30/09/2004 = 100)

Figure 1b : rendements immobiliers au niveau mondial (30/09/2006 = 100)

Figure 1b : rendements immobiliers au niveau mondial (30/09/2006 = 100)

Sources : FTSE EPRA, Bloomberg, 30/09/2019. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

« Sans en estimer la valeur »

La méthode appropriée de valorisation d’une société immobilière fait l’objet d’un débat sain. Un examen de deux indicateurs communs – une décote par rapport à la valeur nette d’inventaire (VNI) et un écart par rapport aux rendements obligataires – suggère que l’immobilier n’est pas pleinement valorisé et cher à ce stade du cycle.

L’immobilier à l’échelle mondiale est proche de la VNI. Toutefois, aux États-Unis, les entreprises des secteurs de l’industrie et des baux nets se négocient à de grosses primes. Cela peut donner à penser que les actions sont chères. Cependant, les coûts actuels du capital leur permettent de lever des fonds propres à moindre coût, afin qu’elles puissent acheter et faire construire des biens immobiliers à des taux avantageux. En conséquence, elles peuvent accroître leurs portefeuilles et leurs bénéfices, même à l’entame de 2020, ce qui, sur ces marchés, attire les investisseurs qui sont ravis de payer pour la croissance.

Si l’on compare les rendements des dividendes des SIIC et des sociétés immobilières et les rendements obligataires, l’écart est important. Cela reflète la forte baisse des taux mondiaux au cours des 12 derniers mois, qui a bénéficié à la performance de l’immobilier coté.

Plus récemment, les taux d’intérêt à court terme ont baissé, car les banques centrales ont réduit leurs taux en réponse au durcissement des conditions financières. Quels que soient les doutes des économistes quant à l’efficacité de ces mesures, les taux bas et même négatifs sont généralement favorables à l’immobilier.

Figure 2 : écart entre le rendement de l’immobilier coté et les rendements obligataires mondiaux

Figure 2 : écart entre le rendement de l’immobilier coté et les rendements obligataires mondiaux

Source : FTSE EPRA Nareit, Bloomberg, 30/09/2019. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Sur les marchés directs, la demande de biens immobiliers de haute qualité dans les grandes villes est restée élevée, en particulier pour les biens industriels, résidentiels et de bureaux dans le QCA. Alors que les volumes d’investissement ont ralenti, point de forte baisse, généralement perçue comme la fin du cycle. Cela a soutenu les prix et les valorisations du secteur coté.

La normalité n’a jamais été simple

De toute évidence, dans des conditions de marché « normales », les valorisations de l’immobilier pourraient sembler tendues par rapport à d’autres classes d’actifs ainsi que par rapport aux données historiques. Mais plus profondément, les SIIC tirent profit de la demande de biens immobiliers et, dans de nombreuses juridictions, en particulier aux États-Unis, d’un coût du capital attractif.

Par ailleurs, sur des marchés incertains et volatils, les SIIC jouent généralement le rôle de valeur refuge. En effet, avec la récente rotation en faveur des valeurs de type « value », les sociétés immobilières n’ont pas significativement sous-performé les actions mondiales. Le marché semble donc les avoir récompensées pour leur relative défensive.

Cependant, qu’est-ce qu’un cycle immobilier normal après près de 10 ans d’expériences de politique monétaire menées par les banques centrales ? Pouvons-nous même nous mettre d’accord sur la date de son lancement et sur le fait de savoir si nous sommes vers la fin ou à mi-parcours ? Est-ce bien nécessaire ? Peut-être pas, si vous êtes un investisseur à très long terme prêt à ignorer les pics et les creux des valorisations de l’immobilier.


[1] Société d’investissement immobilier cotée


Pour lire plus d’articles de Shaun Stevens, cliquez ici >

Pour découvrir nos fonds et sélectionner ceux qui répondent à vos besoins, cliquez ici >

Les opinions exprimées ici sont celles de l’auteur à la date de publication. Elles émanent des informations disponibles et sont susceptibles de changer sans préavis. Les équipes de gestion peuvent avoir des opinions différentes et prendre des décisions d’investissement autres en fonction des clients.

Les informations fournies sont fournies à titre d’information uniquement. Il n’est pas prévu de solliciter la souscription ou la vente d’instruments financiers. En aucun cas, le contenu ne sera considéré comme un conseil en investissement pour tout instrument financier ou service d’investissement, ni comme une offre d’achat ou de vente de ceux-ci. En outre, comme la présentation d’instruments financiers ou de services d’investissement en soi ne permet pas la conclusion d’un contrat, elle ne peut être ni considérée comme une sollicitation pour l’achat ou la vente d’instruments financiers ou de services d’investissement, ni comme une offre de ce type au public.

Shaun Stevens

Real Estate Strategist

Laisser un commentaire

Your email adress will not be published. Required fields are marked*