Relisons le Roi Lear : REIT, taux et rachat ?

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Une récente lecture du roi Lear de Shakespeare m’a donné l’occasion opportune de passer en revue la nature imprévisible des marchés face à l’incertitude politique.


Il est probable qu’une oeuvre écrite au début du 17e siècle ne soit pas la meilleure source pour chercher des explications sur l’évolution actuelle des marchés mondiaux de l’immobilier et des capitaux. La complaisance de Lear a entraîné l’effondrement de son autorité morale et politique, ce qui déclenche le chaos et l’incivilité à travers son royaume.

Au cours des neuf derniers mois, les marchés ont vu des politiciens de Washington à Hong Kong en passant par la Grande-Bretagne (Brexit) et Berlin continuer à défier la sagesse populaire, sapant ainsi les certitudes établies. Dans ce contexte, de nombreux investisseurs ont remis en question les politiciens fantaisistes, confrontés à des fissures dans les institutions et les relations mondiales traditionnellement acceptées.

Au second semestre 2019, une partie de l’optimisme de retour sur les marchés en janvier et février a commencé à céder le pas à l’inquiétude. Les échanges commerciaux sont au premier rang des préoccupations des investisseurs, les espoirs tournés vers les banques centrales devant intervenir pour soutenir le ralentissement de l’économie mondiale.

Dans le même temps, la menace de réductions d’impôts et l’intensification de la réglementation de la part des autorités de plus en plus sensibles au sentiment populiste ont commencé à saper la confiance dans certains secteurs et marchés traditionnels. Ce contexte de risque politique croissant aux niveaux mondial, national et local a conduit les investisseurs en actions et immobiliers à se positionner de manière plus défensive, dans la mesure où ils s’attendent à une baisse des taux d’intérêt à court et à long termes et où ils craignent une récession dans les économies développées.

Graphique 1 : incertitude à l’égard des politiques économiques*

Graphique 1 : incertitude à l’égard des politiques économiques*

*L’indice global d’incertitude politique quantifie la couverture médiatique de l’incertitude économique liée à la politique, les mesures de réduction fiscale qui arrivent à leur terme et les désaccords entre les prévisions économiques.

Source : Bloomberg, 31 mai 2019.

« Dès que nous naissons, nous pleurons d’être venus sur ce grand théâtre de fous. »

Début 2019, l’appréhension a commencé à gagner les investisseurs en actions, car les inquiétudes liées aux échanges commerciaux et au durcissement des conditions financières ont fait craindre une récession des économies mondiales. Néanmoins, l’immobilier mondial s’est bien comporté jusqu’à présent cette année : les marchés d’Amérique du Nord ont été à l’avant-garde de la reprise, seuls les marchés de la zone euro ont été décevants.

La performance la plus notable a été observée au premier trimestre, lorsque l’immobilier a été l’un des secteurs les plus performants du monde. Aux États-Unis, les REIT ont été particulièrement solides. Les secteurs de l’immobilier industriel et résidentiel se sont distingués, tandis que les secteurs de l’hôtellerie et des centres commerciaux ont nettement sous-performé. La hausse des prix observée par un certain nombre de REIT américains et mondiaux a conduit les entreprises à tirer parti du coût favorable du capital pour lever des fonds propres et acheter des biens immobiliers afin d’élargir leurs portefeuilles en vue d’accroître leurs bénéfices.

De toute évidence, les résultats du deuxième trimestre seront importants, à mesure que les entreprises publieront leurs chiffres du premier semestre. Dans le secteur des REIT, les entreprises ont été largement optimistes à l’égard de l’année 2019. En revanche, sur le marché des actions au sens large, la communauté des analystes s’est montrée de plus en plus méfiante quant à la déception des entreprises. Par ailleurs, les bruits des politiciens, des régulateurs et des responsables politiques pourraient affecter de manière substantielle le sort du secteur dans les 12 prochains mois.

Graphique 2 : conjoncture financière mondiale et immobilier coté mondial

Graphique 2 : conjoncture financière mondiale et immobilier coté mondial

Indice FTSE EPRA Nareit Global, en euro

Source : Bloomberg, 30 juin 2019. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

 « Rien ne peut venir de rien »

Dans la pièce, Lear déplore le manque d’action (« rien ») de sa plus jeune fille et, pour en revenir à notre époque, il est possible que, en l’absence de mesures décisives de la part des dirigeants politiques et des banques centrales, les menaces pesant sur l’économie mondiale continuent de monter. La forte reprise récemment observée a apporté quelque peu de calme, mais la discorde politique et l’incertitude politique n’ont jamais été bien loin, créant un mur d’inquiétude imposant pour les investisseurs immobiliers en milieu d’année, à savoir :

  • Une liste croissante de différends commerciaux défie l’économie mondiale ;
  • Un risque croissant de conflit au Moyen-Orient ;
  • La menace réglementaire a fortement augmenté en Europe et aux États-Unis ;
  • Les responsables politiques des marchés développés sont de plus en plus favorables à une hausse des impôts sur l’immobilier commercial et résidentiel.

Toutefois, les fondamentaux de l’immobilier coté restent favorables :

  • Les taux d’intérêt sont bas ;
  • La demande d’immobilier prime est solide sur la plupart des principaux marchés ;
  • Les pressions sur l’offre sont limitées ;
  • Les investissements et la demande des occupants sont toujours à des niveaux impressionnants ;
  • Les valeurs en capital devraient augmenter jusqu’à 3 % en 2019 (source : Jones Lang LaSalle).

En règle générale, l’immobilier coté devrait bénéficier des rendements obligataires plus faibles, les entreprises affichant une forte croissance de leurs flux de trésorerie, une solidité de leur bilan et une gestion stable et disciplinée, étant les mieux placées pour prospérer grâce au regain d’intérêt des investisseurs.

Compte tenu de ces fondamentaux favorables et de la faiblesse des taux d’intérêt, l’immobilier affichera selon nous des rendements proches des 10 % au cours des 12 prochains mois. Les conditions financières mondiales se sont relâchées depuis début 2019, ce qui devrait se poursuivre au second semestre.

Les risques de perturbation des conflits commerciaux sont clairement importants, et une nouvelle montée en puissance pourrait affecter les marchés actions du monde entier. De même, l’Europe est en proie à un risque politique. La position non résolue du Royaume-Uni au sein de l’UE constitue l’un des défis les plus pressants de la région. Un Brexit sans accord semble plus probable que ce que les marchés anticipent actuellement. Cela nuirait non seulement au Royaume-Uni, mais également à l’ensemble de l’Europe. Enfin, les marchés sont confrontés à la menace d’un renforcement de la réglementation immobilière en Europe et en Amérique du Nord, ce qui pourrait être préjudiciable, en particulier pour les propriétaires d’appartements.

À la fin du roi Lear, alors que la tragédie bat son plein et que le désordre menace le royaume, le roi revient et tente désespérément de rétablir l’ordre et l’autorité. Alors que les marchés s’apprêtent à vivre une nouvelle période tumultueuse d’intrigues et de réactions politiques, les investisseurs s’attendront, avec angoisse, à une résolution plus cathartique de certains de ces défis et certainement pas au chaos qui a englouti le roi Lear, mal avisé.


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Shaun Stevens

Real Estate Strategist

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