Logement locatif : des solutions d’investissement de plus en plus nombreuses

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Le manque de logements disponibles à l’achat ou à la location aux Pays-Bas est un sujet largement couvert par les médias depuis l’amorce de la reprise du marché immobilier en 2014. Des constructions insuffisantes de logements neufs et le déplacement des populations vers les grandes villes ont concouru à ce déséquilibre entre offre et demande.

Il s’agit d’un problème crucial pour l’économie néerlandaise. À l’issue de sa visite aux Pays-Bas fin février, le Fonds monétaire international (FMI) l’a d’ailleurs souligné, critiquant le fonctionnement du marché immobilier dans les plus grandes villes, notamment dans le secteur locatif. Cependant, les villes néerlandaises ne sont pas les seules à connaître une offre insuffisante de logements : toutes les zones urbaines à forte densité de population en Europe, en Asie et en Amérique du Nord sont touchées par ce problème grandissant. La poursuite de l’urbanisation et l’accès à la propriété de plus en plus difficile ont contribué à une plus forte demande de logements locatifs, notamment de la part des jeunes ménages, que l’offre n’a pas pu couvrir.

Logement locatif : une opportunité d’investissement à saisir ?

Ce facteur n’a pas échappé à de nombreux investisseurs institutionnels. Ces derniers ont ainsi créé des sociétés et des fonds de logement pour répondre à cettedemande. Des investisseurs privés sont également entrés dans la danse. Cependant, l’achat d’un bien immobilier – en vue de le louer ou pas – nécessite un apport initial important et une connaissance du marché. De surcroît, la gestion et l’entretien d’un immeuble, en direct ou par l’intermédiaire d’une société spécialisée, consomment du temps et de l’argent.

Compte tenu de ces inconvénients, il peut être judicieux d’investir dans une société détentrice d’actifs résidentiels. Il s’agit d’une solution moins coûteuse, qui requiert une mise de fonds initiale moins importante. Ce type d’investissement est en outre généralement plus liquide qu’un bien immobilier détenu en direct. S’il ne procure pas le même degré de contrôle que la détention directe d’un logement locatif, il permet généralement d’être détenteur d’une part dans un portefeuille diversifié qui peut parfois inclure des milliers d’actifs immobiliers sur différents marchés.

L’indice néerlandais AEX ne comprend aucune société spécialisée dans l’immobilier résidentiel, mais il existe de nombreuses possibilités de s’exposer à ce secteur en investissant dans des actions de sociétés foncières cotées. Les entreprises indiquées dans le tableau ci-dessous offrent principalement des logements locatifs dans le secteur privé, les plus importantes se trouvant aux États-Unis et en Allemagne. Des foncières comme Unite au Royaume-Uni et American Campus Communities aux États-Unis proposent des logements étudiants.

Sociétés spécialisées dans l’immobilier résidentiel au sein de l’indice FTSE EPRA NAREIT Global (Developed)

Note : N/A = pas disponible. Capitalisation de marché en millions EUR. Source : Bloomberg, données au 02/03/2018

Au cours des cinq dernières années, les sociétés foncières résidentielles ont évolué d’abord en ligne avec l’indice FTSE EPRA NAREIT Global Developed, représentatif du secteur immobilier coté dans son ensemble, puis l’ont surperformé.

Performances des sociétés foncières dans leur ensemble et des foncières résidentielles dans l’indice FTSE EPRA NAREIT Global Developed

Logement locatif : des solutions d’investissement de plus en plus nombreuses

Note : 01/03/2013 = 100, en EUR. Source : Bloomberg, données au 02/03/2018

Nous anticipons une poursuite de la tendance à l’augmentation du nombre de ménages et aux déplacements des populations vers les zones urbaines. Nous estimons que le secteur du logement locatif en Europe, avec des locataires qui représentent plus de 25 % des ménages dans l’Union européenne et jusqu’à 50 % des ménages dans certains pays comme l’Allemagne, représente une formidable opportunité d’investissement. À notre avis, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est un problème structurel qui n’est pas appelé à disparaître de sitôt, ce qui devrait par conséquent soutenir la croissance de l’immobilier résidentiel.


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Shaun Stevens

Real Estate Strategist

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