Le secteur manufacturier peut-il résoudre la crise croissante du logement ?

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Les logements manufacturés ou préfabriqués sont une réponse à la pénurie croissante de logements pour une génération de ménages émergents, combinant accessibilité financière et mobilité et offrant aux investisseurs une source de croissance et de revenus.


Le marché du logement néerlandais en est maintenant à sa sixième année de forte hausse des prix après la récession déclenchée par la crise financière de 2008/2009, mettant ainsi hors de portée de nombreux ménages néerlandais, en particulier dans les grandes villes, qui possèdent un logement traditionnel. Ce n’est pas un processus isolé : Elle se répète dans les grandes villes d’Europe et d’Amérique du Nord, avec des ménages plus jeunes en particulier, qui peinent à trouver des logements abordables à acheter ou à louer.

Les pénuries de logements qui accablent nombre de nos capitales en Europe et en Amérique du Nord deviennent de plus en plus pressantes car l’offre ne parvient pas à répondre à une demande démesurée. Londres, par exemple, a besoin de 65 000 nouveaux logements chaque année pour répondre à la demande, selon le Plan de Londres. Cependant, à ce jour, les tentatives des secteurs public et privé pour remédier à ces pénuries ont été pour la plupart modestes.

Combler le déficit : Une pénurie de solutions

Cette situation difficile a offert d’intéressantes opportunités d’investissement résidentiel dans les grandes villes en croissance. Le marché néerlandais en est un bon exemple : Les hausses de loyer dans le secteur locatif privé dépassent les prix et l’inflation des salaires dans les plus grandes villes, mais ont également soulevé des inquiétudes quant à l’accessibilité financière. De même, sur des marchés tels que Berlin, les loyers des logements de première qualité ont fortement augmenté au cours des 10 dernières années, conduisant à une campagne en pleine expansion visant à nationaliser le parc locatif privé de la ville[1].

De toute évidence, de nombreuses villes n’ont pas envisagé de solutions abordables et, par conséquent, une génération de ménages émergents a moins d’options. Les maisons manufacturées ont été identifiées comme l’une des réponses à ce défi grandissant, la croissance du secteur aux États-Unis reflétant le potentiel de ce type de logements pour les ménages à faible revenu. Les sociétés de placement immobilier (REIT) ont joué un rôle de premier plan dans ce créneau, mais dans ce secteur en pleine croissance.

Graphique 1 : Une solution à la pénurie – préfab/Fabriqué/mobile/minuscules maisons

Le secteur manufacturier peut-il résoudre la crise croissante du logement ?

Source : Shutterstock

L’option mobile

Des solutions abordables pour les pénuries de logements urbains sont indéniablement complexes. Les terrains situés dans la plupart des villes américaines et européennes dont la croissance est la plus rapide ne sont ni abondants, ni faciles à donner, tandis que la demande semble peu susceptible de diminuer. Les possibilités d’accession à la propriété à faible coût se présentent sous de nombreuses formes, en fonction du niveau des revenus, dans les logements sociaux, le secteur locatif privé ou les formes hybrides et à faible coût d’accession à la propriété. Aux États-Unis, les allégements fiscaux ont historiquement stimulé les logements à bas prix, mais ils ont récemment été supprimés par l’administration Trump.

Les maisons fabriquées, ou mobiles, commencent à être considérées par beaucoup comme une solution sérieuse aux États-Unis. Ces maisons sont normalement de 30 m2 ou plus et disposent généralement d’un chassis permanent pour assurer la transférabilité (initiale), ce qui les distingue des maisons préfabriquées telles que les maisons modulaires. Généralement, ils offrent aux résidents des logements abordables dans des communautés situées sur certains des marchés immobiliers les plus souhaitables du pays. Ils représentent actuellement 6,5 % du secteur du logement américain et abritent environ 22 millions d’habitants (source : US Manufactured Housing Institute, juin 2018).

Les maisons manufacturées épargnent de l’argent sur la main d’œuvre et la terre, deux des principales composantes du coût du logement. Elles sont en grande partie assemblées dans des usines puis transportées vers les sites d’utilisation. Les prix de vente s’élevaient en moyenne à 82000 USD à la fin de 2018, selon les dernières données du Bureau du recensement américain, soit moins d’un quart de la moyenne des nouvelles maisons individuelles de 381000 USD.

Graphique 2 : Livraisons annuelles de logements manufacturés à des négociants aux États-Unis (en milliers)

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Source : US Manufactured Housing Institute, mars 2019

Occupation, loyers attirent les REIT

Les investisseurs institutionnels sont de plus en plus attirés par le secteur : Ils s’intéressent aux marchés privés des véhicules d’investissement dans les logements manufacturés ainsi qu’à d’autres formes de logements abordables. Il existe trois REIT bien établis du marché public aux États-Unis qui gèrent environ 286 000 unités situées dans plus de 900 propriétés, ainsi que des espaces pour des véhicules de loisirs et, de plus en plus, des maisons minuscules[2].

Ces entreprises fournissent des logements à tous les âges ainsi qu’aux communautés à âge limité, en général celles qui ont plus de 55 ans. Les investisseurs en REIT ont été attirés par les taux d’occupation élevés du secteur et la forte croissance des loyers. Comme l’illustre le graphique, ces sociétés ont historiquement surperformé leurs homologues sur l’ensemble du marché américain des REIT.

Tableau : REIT de l’immobilier manufacturier américain – caractéristiques et performance

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Source : Bloomberg, 10 mai 2019. Du fait des fluctuations des taux de change, les rendements peuvent augmenter ou diminuer.

Logements manufacturés : Une solution qui n’est pas toujours populaire

Les maisons manufacturées pourraient contribuer à résoudre certaines des pénuries issues de l’urbanisation, mais elles ne sont pas sans critiques. L’image des maisons manufacturées peut au mieux être qualifiée de mixte. La culture populaire de ces 30 dernières années a dépeint sans détour le secteur comme une semence et des occupants comme une « poubelle remorque », générant une résistance de la part des urbanistes.

En effet, malgré la crise du logement abordable aux États-Unis, certaines communautés ont aggravé ce qui a été une situation difficile : Les municipalités ont utilisé les réglementations relatives au zonage et à l’utilisation des sols pour restreindre ou éliminer les logements manufacturés.

Obtenir un financement hypothécaire pour une maison mobile peut être un défi supplémentaire. Cependant, les agences gouvernementales américaines de financement du logement Fannie Mae et Freddie Mac élargissent lentement leurs achats de prêts hypothécaires pour inclure des prêts qui sont généralement utilisés pour financer des logements manufacturés sur des terrains loués, inversant ainsi une politique en place depuis le début des années 2000.

Construire pour l’avenir

Les maisons fabriquées sont souvent cachées aux abords des villes par des barrières physiques ou réglementaires et le secteur doit sans aucun doute faire face à des difficultés pour devenir une option classique. Mais les REIT, en particulier, ont pris des mesures importantes pour surmonter la perception négative largement répandue des maisons construites en usine. Par ailleurs, le private equity a représenté 17 % des transactions sur les parcs de suivi en 2018 aux États-Unis contre 9 % en 2013, reflétant l’intérêt croissant pour les investissements dans le secteur, selon un récent article du Financial Times[3].

Les maisons manufacturées n’ont pas été une cause de tendance pour les militants du logement. Cependant, la réduction de la valeur des allégements fiscaux pour la construction de logements bon marché et la diminution du soutien direct du gouvernement font des unités industrielles non seulement une alternative plus abordable à une maison familiale unique traditionnelle aux États-Unis, mais aussi une alternative attrayante. Évincer la stigmatisation du parc de remorque, les chances que le concept soit adopté en Europe devraient également s’améliorer.

[1] Voir également https://www.theguardian.com/cities/2019/apr/04/berlins Les activistes de la révolution locative plaident en faveur de la nationalisation des biens immobiliers

[2] Voir, par exemple, https://edition.cnn.com/2018/11/02/success/tiny homes/index.html

[3] Private equity s’installe dans les parcs de remorques, Financial Times, 20 mai 2019


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Shaun Stevens

Real Estate Strategist

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